Вывод коммерческой недвижимости в кооператив

Содержание
  1. Жилищный кооператив как способ инвестиций: когда имеет смысл вкладываться?
  2. Особенности работы кооперативов по покупке квартиры
  3. 1 –Жилищно-строительный кооператив(ЖСК)
  4. 2 –Кредитный потребительский кооператив(КПК)
  5. 3 – Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)
  6. Особенность ЖНК в том, что пайщик не сразу вносит всю сумму пая для приобретения жилья, а по частям – копит.
  7. После вселения в купленную квартиру пайщик продолжает выплачивать оставшуюся часть пая
  8. Проблемные жилищные кооперативы
  9. Жилищно-строительные кооперативы и вообще вся эта “кооперативная” история хороши и будут работать в двух случаях:
  10. Плюс ЖСК в том, что его банкротство исключено, а стоимость жилья в накопительной паевой системе – ниже, чем при ипотеке. Другое дело – сроки строительства: еще надо спросить, кто скорее отдаст вам ключи – застройщик или ЖСК.
  11. Основной вывод в том, что инвестировать в жилищно-строительный кооператив выгодно только в том случае, если вы готовы искать новых вкладчиков и продавать их систему ЖСК.
  12. Потребительские кооперативы применимы как минимум в трех привычных схемах
  13. Взносы пайщиков не нужно облагать налогом на прибыль
  14. Какие доходы можно распределить между пайщиками
  15. Любая компания может использовать выгоды потребительского кооператива
  16. Кредитный кооператив обоснует выдачу беспроцентного займа
  17. Схема 4. Как оправдать выдачу займа потребительским кооперативом
  18. Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса
  19. 2. Покупка недвижимости по заниженной цене
  20. 3. Недооценивать риски от третьих лиц
  21. 4. Непроверенные характеристики объекта
  22. 5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса
  23. Правовой анализ всех форм кооперативов, предусмотренных законодательством РФ для строительства жилого дома
  24. Некоммерческие организации (потребительские кооперативы):
  25. Коммерческие организации:
  26. Кредитный кооператив
  27. Деятельность кредитного кооператива состоит в организации финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива (пайщиков) посредством:
  28. Жилищный накопительный кооператив
  29. Недостатки ЖНК:
  30. Сельскохозяйственный кооператив
  31. Как выкупить арендуемое помещения у города Москва?
  32. Условия выкупа нежилых помещений
  33. Проблемы при подготовке к выкупу арендованных помещений
  34. Процедура выкупа арендуемого помещения
  35. Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы
  36. Заключение

Жилищный кооператив как способ инвестиций: когда имеет смысл вкладываться?

Вывод коммерческой недвижимости в кооператив

Мамы и папы, заставшие такие понятия, как “кассы взаимопомощи” и выросшие в советской системе, наверняка, знают, что такое “жилищный кооператив”.

Чего не скажешь о молодых людях, рожденных на рубеже 90-х, когда черт знает что в стране творилось, чего теперь – и вовсе не понять.

Что такое “жилищный кооператив”? Как он работает? Хорошо это или плохо? Если плохо, то почему? Выгодно ли вкладываться?

Особенности работы кооперативов по покупке квартиры

Люди, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Определения и основные обязанности жилищных кооперативов прописаны в ст. 110-134 ЖК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a23123b6d315e8ada8c8e969f66e8e6a0e709258/).

Есть несколько способов вложиться к жилищный кооператив.

1 – Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Деятельность ЖСК регулируется ст. 110-134 ЖК РФ и ставить задачей совместное финансирование и приобретение / строительства / реконструкции недвижимости.

Организовать кооператив могут не менее 5 членов и не более квартир в строящемся доме (чтобы всем хватило).

2 – Кредитный потребительский кооператив (КПК)

Деятельность КПК регулируется ст. 116 ГК РФ и Федеральным законом “О кредитных потребительских кооперативах”. Организовать КПК могут от 15 до 2000 человек с целью оказания финансовой взаимопомощи друг другу.

Суть КПК в том, что его члены делать паевые взносы, из которых формируется фонд взаимопомощи, из которого могут выдаваться займы членам ПК в объеме не более 50 минимальных окладов (ст. 809 ГК РФ).

В случае прекращения членства в КПК паевой взнос пайщику должен быть возвращен в течение 3-х месяцев.

3 – Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Деятельность ЖНК регулируется Федеральным законом “О жилищных накопительных кооперативах” №215-ФЗ. Организовать ЖНК могут от 50 до 5000 человек.

Особенность ЖНК в том, что пайщик не сразу вносит всю сумму пая для приобретения жилья, а по частям – копит.

При вступлении в накопительный кооператив определяются минимальный и максимальный период внесения, минимальный и максимальный размер части паевого взноса.

[Это что-то похожее на досрочное погашение ипотеки, но только при ипотеке заемщик сам решает, сколько ему вносить, а в случае ЖНК – пайщик не решает ничего].

При внесении достаточной и минимальной части паевого взноса кооператив покупает для вкладчика квартиру – в том числе, за счет паевых взносов других членов (вот почему все кооперативы так активно занимаются рекламой своих услуг и привлечением новых пайщиков).

После вселения в купленную квартиру пайщик продолжает выплачивать оставшуюся часть пая

  • Купленная квартира принадлежит кооперативу до тех пор, пока вы не внесете все взносы за нее. Уловили отличие от ипотеки? (При ипотеке – у вас собственность сразу, как только сдан дом в эксплуатацию. А в случае с ЖСК – вы никто и квартира не ваша, пока не выплатите всю сумму).
  • Член кооператива при вступлении в него вносит 2 взноса: вступительный и членский. При выходе из кооператива эти взносы не возвращаются.
  • Кооператив не вправе приобретать жилье для нечленов кооператива.
  • Кооператив не вправе выдавать займы гражданам и юрлицам.
  • Если пайщик покидает кооператив, что он может получить стоимость своего пая в срок от 6 месяцев до 2-х лет.

Чтобы такая динамическая система, как кооператив, работала исправно, ей постоянно необходим приток новых пайщиков.

Кооператив не рухнет, но стоимость вашего пая будет расти.

Привлекая новых членов ЖСК, вы как бы снижаете объем собственных выплат. Но если вы решите забрать стоимость своего пая и покинуть кооператив, то система может растянуть выплату на 2 года.

В чем основной подвох при вложении в жилищный кооператив?

Проблемные жилищные кооперативы

Особенно проблемными оказались кооперативы в 2006 году, когда все цены недвижимость выросли в разы. Стоимость же паев осталась прежней. Таким образом: многие люди столкнулись с ситуацией большой неопределенности по срокам, когда они смогут получить квартиру.

Оценивая перспективы вложения средств в ЖСК и покупки паев, нужно учитывать стабильность и падение цен на недвижимость в ближайшем будущем (когда вам нужна готовая квартира):

  • Если ценник на жилье начал расти, то не надо покупать паи, ибо они упадут в цене.
  • Ровно как вообще стоит оценить такого кот в мешке, который неизвестно когда приведет вас к заветной квартире.

Жилищно-строительные кооперативы и вообще вся эта “кооперативная” история хороши и будут работать в двух случаях:

  • Если цены на жилье будут падать в ближайшие 2-3 года, пока ваши паи будут крутиться в кооперативе;
  • Если вы, как новый пайщик, начнете активно привлекать новых участников ЖСК. Это не пирамида, но логика такова, что чем больше новых денег вольется в систему, тем выше стабильность оной и, следовательно, лично ваша вероятность получить жилье в принципе в обозримые сроки.

Если вы успеете получить жилье до подорожания недвижимости (то есть впишитесь в эту “паевую” историю до того, как начнется движение цикла вверх), то считайте, что вы хороши аналитик и рубите фишку.

Кроме того, вкладываясь в кооператив, вы автоматически должны стать продавцом его услуг, дабы обеспечить поток новый пайщиков. Если этого не делать, то очередь на квартиру замирает и время перехода в подбор и выделение необходимых средств для покупки жилья после накопления минимального пая становится “черным ящиком”, то есть непредсказуемой.

Плюс ЖСК в том, что его банкротство исключено, а стоимость жилья в накопительной паевой системе – ниже, чем при ипотеке. Другое дело – сроки строительства: еще надо спросить, кто скорее отдаст вам ключи – застройщик или ЖСК.

Декабрьскими правками введена ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать. (http://government.ru/activities/selection/525/35242/)

Основной вывод в том, что инвестировать в жилищно-строительный кооператив выгодно только в том случае, если вы готовы искать новых вкладчиков и продавать их систему ЖСК.

Запускаю услугу расчета доходности и рентабельности для определения эффективности вложений в объекты недвижимости. Оставить заявку на расчет Вашей новостройки можно здесь.

Примеры инвестиционного расчета ЖК “Светлый мир “Жизньот Seven Suns и ЖК “Черная речка от ЦДС.

✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/jiliscnyi-kooperativ-kak-sposob-investicii-kogda-imeet-smysl-vkladyvatsia-5cf07ff7cce44424bfb5bc7a

Потребительские кооперативы применимы как минимум в трех привычных схемах

Вывод коммерческой недвижимости в кооператив

Потребительский кооператив – единственная некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения материальных потребностей ее участников (см. врезку ниже).

Полученный им в ходе уставной коммерческой деятельности доход может быть распределен среди пайщиков в виде кооперативных выплат.

Поэтому такая структура, по сути, представляет собой нечто среднее между коммерческой и некоммерческой организацией.

Почему потребительский кооператив может распределять прибыль

Потребительский кооператив представляет собой добровольное объединение граждан и юрлиц с целью удовлетворения потребностей участников путем объединения паевых взносов (ст. 116 ГК РФ, ст. 1 Закона РФ от 19.06.92 № 3085-1). Он формируется минимум пятью гражданами или тремя юрлицами (п. 1 ст. 7 закона № 3085-1) и подлежит государственной регистрации в общем порядке.

Несмотря на то что в ГК РФ такой кооператив отнесен к некоммерческим организациям, действие Федерального закона от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» на него не распространяется (п. 3 ст. 1 закона № 7-ФЗ).

Следовательно, заниматься предпринимательской деятельностью и распределять прибыль между участниками ему не запрещено (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Но делать он это может лишь постольку, поскольку это служит достижению его целей (ст.

50 ГК РФ).

Целями кооператива закон № 3085-1 называет создание и развитие организаций торговли, закупку и реализацию сельхозпродукции, производство и реализацию продуктов и непродовольственных товаров, а также оказание участникам производственных и бытовых услуг. Этот перечень не является закрытым.

Эта особенность и дает возможность экономить на налогах, встраивая потребительские кооперативы в структуру группы компаний.

Взносы пайщиков не нужно облагать налогом на прибыль

НК РФ не содержит специальных норм по налогообложению потребительских кооперативов. Поэтому прибыль в общем случае облагается налогом на прибыль, основные средства – налогом на имущество, а реализация товаров, работ или услуг – НДС. Однако существуют свои нюансы.

В частности, целевые поступления на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль (п. 2 ст. 251 НК РФ). К ним относятся паевые взносы членов кооператива, а также их отчисления на формирование резерва на проведение ремонта общего имущества. При такой передаче НДС у юрлиц-пайщиков не возникает (подп. 8 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Потребительский кооператив может применять «упрощенку» или «вмененку». При этом на него не распространяется ограничение по составу учредителей – доля юридических лиц в уставном капитале не более 25 процентов (подп. 14 п. 2.1 ст. 346.12, подп. 2 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ).

Какие доходы можно распределить между пайщиками

Самой интересной особенностью кооператива является возможность распределять доход от предпринимательской деятельности между его членами в виде кооперативных выплат (п. 5 ст. 116 ГК РФ, п. 1 ст. 24 Закона РФ от 19.06.

92 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»). Их размер не должен превышать 20 процентов от всех доходов кооператива (п. 2 ст. 24 закона № 3085-1).

Однако не указано, по каким правилам вычислять эту сумму.

Обычно в коммерческих организациях распределяют чистую прибыль, определяемую по данным бухучета (например, ст. 28 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ об ООО).

Но закон о потребительской кооперации употребляет термин «доходы потребительского общества, полученные от его предпринимательской деятельности, после внесения обязательных платежей в соответствии с законодательством» (п. 1 ст. 24 закона № 3085-1).

Получается, что речь идет о выручке, уменьшенной на сумму уплаченных налогов.

Преимущества и недостатки распределения доходов, уменьшенных на сумму налогов. Если принять такую трактовку, то подобные действия позволят распределить большую сумму среди своих пайщиков, чем при делении чистой прибыли. Ведь 20 процентов от выручки за минусом налогов очевидно больше, чем 20 процентов чистой прибыли.

Однако многие чиновники и эксперты при прочтении указанной нормы считают, что законодатель подразумевал именно распределение прибыли. То есть доходов, уменьшенных не только на сумму налогов, но и на соответствующие расходы. В частности, это следует из давнего письма Минфина России от 20.06.01 № 04-04-06/341.

Преимущества и недостатки распределения чистой прибыли. Этот вариант может быть выгоднее в плане налоговой нагрузки на получателей дохода. Ведь если выплаты распределяются пропорционально вкладам участников, они могут рассматриваться как дивиденды (п. 1 ст.

 43 НК РФ). Следовательно, формально с них должен взиматься НДФЛ или налог на прибыль по ставке 9, а не 13 или 20 процентов. В отношении производственного кооператива чиновники Минфина России согласились с такой возможностью (письмо от 06.04.06 № 03-05-01-04/82).

Но есть и противоположная позиция. В уже упомянутом письме Минфина России от 20.06.01 № 04-04-06/341 указано, что выплаты членам потребительского общества не могут считаться дивидендами, так как статья 43 НК РФ говорит о выплатах акционерам и участникам, но не пайщикам. Следовательно, нужно применять общие налоговые ставки – 13 или 20 процентов.

С этим согласен и Кирилл Котов, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса, к которому мы обратились за разъяснениями. По его мнению, кооперативные выплаты дивидендами не признаются, так как эта организация является некоммерческой и формально у нее нет уставного капитала, разделенного на доли или акции.

Эта позиция налоговиков не выгодна лишь пайщикам на общей системе налогообложения. Если же они применяют «упрощенку» с базой «доходы», то заплатят в этом случае меньше налогов. Ведь его доход от участия в потребительском кооперативе будет обложен налогом по ставке 6 или 5, а не 9 процентов.

Любая компания может использовать выгоды потребительского кооператива

Учитывая особенности потребительских кооперативов, существует несколько способов их практического применения в налоговом планировании. Все они, естественно, подразумевают, что потребительский кооператив зарегистрирован в соответствии с законодательством, а в его уставе подробно описаны цели создания и принципы функционирования.

Выплата работникам дохода, не облагаемого страховыми взносами. Аналог такого применения кооператива – дивидендная компания.

Они обычно создаются в форме ООО на упрощенной системе налогообложения с базой «доходы», в котором работники становятся учредителями.

На нее переводится часть прибыли группы компаний, которая выплачивается работникам в качестве дивидендов. Таким образом, их доход не облагается страховыми взносами, а НДФЛ взимается по пониженной ставке.

Преимущество создания потребительского кооператива вместо ООО состоит в простоте приема и исключения пайщиков из числа членов организации.

Например, для приема достаточно заявления и уплаты взноса, для исключения – решения общего собрания участников.

В ООО все намного сложнее – заставить человека выйти из состава учредителей организации законными методами практически невозможно. При этом кооператив так же, как и ООО, может применять «упрощенку» с базой «доходы».

Минусом использования потребительского кооператива является то, что, по мнению налоговиков, с кооперативных выплат нужно удерживать НДФЛ по ставке 13, а не 9 процентов. Кроме того, пайщик при выходе или исключении может требовать обратно свой пай. Однако если он минимален, то проблем не возникнет.

Кроме того, необходимо иметь убедительное объяснение, какие именно потребности пайщиков призван удовлетворять потребкооператив. Например, участниками стали работники юридической и бухгалтерской служб группы компаний.

В таком случае в уставе кооператива можно прописать, что он создан для удовлетворения потребностей пайщиков в финансово-правовой информации и создания рынка сбыта для подобных услуг.

Кооператив будет оказывать услуги группе компаний и распределять полученную прибыль среди своих участников (см. схему 1 внизу статьи).

Камуфлирование арендных платежей под членскими взносами. На практике этого достигают следующим образом. Собственники объекта, планируемого к сдаче в аренду, вносят его в качестве паевого взноса в потребительский кооператив.

Цель создания такой структуры – обеспечить потребности его членов в торговых, производственных и офисных площадях. Далее в пайщики принимаются компании и физические лица, которые хотят использовать это имущество в своей деятельности.

Вместо арендной платы они перечисляют периодические членские взносы на пополнение капитала кооператива.

Как уже упоминалось, целевое финансирование от пайщиков не облагается НДС и налогом на прибыль. Таким образом, кооператив получает арендную плату, но не платит с нее никаких налогов (см. схему 2 внизу статьи).

Проблемой при таком варианте работы является передача владельцам имущества аккумулированных взносов пайщиков-арендаторов. Существует несколько способов сделать это.

Например, передать в качестве взноса в уставный капитал или в качестве заемных средств, если подобное позволяет устав общества. Или выплатить в качестве кооперативных взносов. Но в последнем случае получателю денег придется уплатить с этой суммы налог.

Как вариант средства можно не выводить из кооператива, а направить паевой капитал на приобретение новых дорогостоящих объектов недвижимости.

Кроме того, необходимо решить вопрос с пайщиками-арендаторами, которые выбывают из членов кооператива. Согласно пункту 1 статьи 14 закона № 3085-1, выбывающий участник может получить обратно свой паевой взнос. Однако в каком размере и в какие сроки, определяет устав общества. В нем кооператив может предусмотреть такие условия возврата пая, чтобы не возвращать все, что уплачено за аренду.

Казалось бы, схема шита белыми нитками. Однако, как показывает арбитражная практика, при грамотном документальном оформлении у потребительского кооператива есть хорошие шансы защититься в суде.

Так, в деле, рассмотренном Десятым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 11.03.09 № А41-4383/08, районное потребительское общество предоставляло собственные торговые площади по договору безвозмездного пользования своим пайщикам-физлицам. При этом периодические членские взносы этих физических лиц не учитывались в налоговой базе по налогу на прибыль и не облагались НДС.

Налоговики сочли, что тем самым РАЙПО прикрывает схему сдачи торговых мест в аренду, и доначислили налог на прибыль и НДС. Однако судьи сочли, что потребительское общество действовало в рамках своего устава и никоим образом не нарушало ни гражданское, ни налоговое законодательство.

Интересно, что это дело рассматривалось различными судами шесть раз (на первом этапе Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.05.09 № КА-А41/3086-09 вернул дело на повторное рассмотрение). Но все равно победа осталась за компанией (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.02.10 № КА-А41/15371-09-П).

Использование потребительского кооператива для сохранения права на применение спецрежима. Как уже упоминалось, на потребкооперативы не распространяется требование к «спецрежимникам» иметь в учредителях долю юрлиц не более 25 процентов (подп. 14 п. 2.1 ст. 346.12 и подп. 2 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ).

Таким образом, если группа компаний осуществляет деятельность, переводимую на ЕНВД, или планирует использовать упрощенную систему налогообложения, но не соответствует критериям по составу учредителей, она может обойти их.

Для этого создается потребительское общество, в уставе которого можно честно указать, что оно создано для расширения сбыта продукции или услуг членов кооператива и обеспечения выхода на новые рынки (см. схему 3  внизу статьи).

При этом доля участия юрлиц в такой структуре может достигать 100 процентов.

Правда, в случае с отдельными видами деятельности в качестве паевого взноса участнику нужно будет передать кооперативу свое имущество. Например, в случае автомобильных перевозок – автомобили. Но при выходе из числа пайщиков эти объекты могут быть возвращены назад, если это предусматривает устав общества.

Таким образом, созданное потребительское общество будет иметь право перейти на спецрежим, а его прибыль может быть распределена между пайщиками. Если же распределение прибыли слишком накладно в плане налогов (ведь к нему применяется ставка налога на прибыль 20%, а не 9%), то она может быть выведена иными способами.

Кредитный кооператив обоснует выдачу беспроцентного займа

Выдача потребительским кооперативом беспроцентного займа как способ вывода накопленной прибыли может вызвать вполне закономерные сомнения налоговиков.

Зачем это делать, раз это не отвечает основным целям создания общества? Подстраховкой от такого вопроса может стать привлечение кредитного кооператива.

Эта структура создается ради удовлетворения финансовых потребностей его членов через взаимное кредитование (Федеральный закон от 18.07.09 № 190ФЗ «О кредитной кооперации»).

Получается, что потребкооператив сам становится пайщиком кредитного кооператива. Вступление в эту организацию можно оправдать возможностью получать дешевые займы.

Но при этом сам пайщик также обязан ссужать деньги другим участникам (см. схему 4  внизу статьи). Таким образом и передаются деньги нуждающемуся в них участнику.

Поскольку займы беспроцентные, то налоговой базы у кредитного кооператива не возникает – он не платит налоги.

Кредитный кооператив может использоваться и самостоятельно, как финансовый центр группы компаний – его пайщиков.

В этом случае он будет играть стандартную роль распределителя денежных средств – получать займы от центров прибыли и передавать их центрам затрат.

Либо,напротив, выдавать процентные займы центрам прибыли для снижения их налоговой базы и привлекать процентные займы от центров затрат, чтобы уменьшить их убытки.

Возможное неудобство кредитного кооператива заключается в том, что такая организация может быть создана не менее чем 15 физлицами либо пятью юрлицами. Если состав кооператива смешанный, он создается не менее чем семью пайщиками.

Схема 4. Как оправдать выдачу займа потребительским кооперативом

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/1972

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Вывод коммерческой недвижимости в кооператив

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

 

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

 

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

 

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Правовой анализ всех форм кооперативов, предусмотренных законодательством РФ для строительства жилого дома

Вывод коммерческой недвижимости в кооператив

опубликовано: 29.07.2016

Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ установлено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.

Вышеуказанная норма является общей отсылочной. Т.е. деятельность конкретного кооператива может регулироваться иными нормативно-правовыми актами. В частности речь идет о: кредитной кооперации, жилищных накопительных кооперативах, сельскохозяйственной кооперации, потребительской кооперации (потребительские общества и союзы).

Кроме того, статьей 110 Жилищного кодекса РФ установлена возможность регистрации жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Также ст. 107 ГК РФ установлена возможность создания потребительского кооператива.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Некоммерческие организации (потребительские кооперативы):

  • Кредитный кооператив
  • Жилищный накопительный кооператив
  • Сельскохозяйственный кооператив
  • Жилищный кооператив
  • Жилищно-строительный кооператив
  • Потребительские общества
  • Потребительские союзы

Коммерческие организации:

  • Производственный кооператив
  • Кредитный кооператив.

Кредитный кооператив

Кредитный кооператив это некоммерческая организация, специализирующаяся на финансовой взаимопомощи путём предоставления ссудо-сберегательных услуг своим членам.

Вас может заинтересовать: Юридическое обслуживание МФО.

Деятельность кредитного кооператива состоит в организации финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива (пайщиков) посредством:

  1. объединения паенакоплений (паев) и привлечения денежных средств членов кредитного кооператива (пайщиков) и иных денежных средств в порядке, определенном настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кредитного кооператива;
  2. размещения указанных в пункте 1 настоящей части денежных средств путем предоставления займов членам кредитного кооператива (пайщикам) для удовлетворения их финансовых потребностей.

Данный вид кооператива не подходит для строительства, поскольку это противоречит целям его создания.

Жилищный накопительный кооператив

ЖНК это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также ‒ деятельность кооператива) ‒ привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан ‒ членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива;

Помещения приобретаются в порядке очередности. Т.е. первый член такого кооператива приобретает жилье за счет средств последующих внесенных взносов. Данный вид кооператива подходит для строительства.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка

Недостатки ЖНК:

  • вход и выход каждого участника регистрируется в ФНС;
  • деятельность контролируется Банком России (ведет реестр);
  • раскрытие большого количества информации;
  • количество учредителей не менее 50 человек.

Сельскохозяйственный кооператив

СК – это организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива или сельскохозяйственного потребительского кооператива.

Источник: https://primelegal.ru/konsultacii/o-vozmozhnosti-osuchestvlenija-stroitelstva-kooperativom-dlja-svoih-uchastnikov/

Как выкупить арендуемое помещения у города Москва?

Вывод коммерческой недвижимости в кооператив

Многие бизнесмены рано или поздно приходят к мысли о покупке арендуемого помещения, находящего в собственности города Москва. Действующее законодательство предусматривает такую возможность при соблюдении определенных требований и выполнении ряда условий.

Учитывая большие затраты и возможные риски при реализации планов покупки помещения, редакция рекомендует обращаться за помощью в профильные организации с компетентными юристами, но перед этим обращением рекомендуется ознакомиться с нашим материалом для понимания основных моментов, связанных выкупом арендуемого помещения у Департамента городского имущества Москвы.

Условия выкупа нежилых помещений

Третья статья федерального закона №159-ФЗ прописывает требования к представителям среднего и малого предпринимательства, при соблюдении которых они получают преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

    Перечислим их:
  1. заявитель должен быть субъектом предпринимательства, среднего либо малого, при этом сведения о нем должны находится в соответствующем реестре (он не должен быть исключен из реестра на день заключения договора)
  2. по состоянию на 1.07.15 объект, который планирует выкупить заявитель, должен находится в его аренде на договорных отношениях минимум 2 года непрерывного стажа;
  3. недвижимость, указанная в заявлении, не должна находится в утвержденном перечне муниципального либо государственного имущества, предназначенного для пользования и(или) владения субъектами малого и среднего предпринимательства (более детально — по ссылке на нормативный акт);
  4. у заявителя не должно быть непогашенных задолженностей перед по оплате за аренду перед ДГИ, ни в форме прямых выплат, ни в форме неоплаченной пени за предыдущие просрочки, если они были.

Наличие непогашенной задолженности в любом размере достаточно часто является причиной для отказа в услуге, поэтому перед подачей заявления и непосредственно перед заключением договора необходимо провести тщательную сверку всех проведенных платежей.

Право на приобретение городской недвижимости есть у коммерческих организаций и ИП, фермерских хозяйств и потребительских кооперативов. Часто данным правом пытаются воспользоваться и другие организации (например, НКО), но исключений закон не предусматривает и каких-либо легальных обходных путей в данном случае просто нет.

В качестве антимонополизационной меры существует запрет на продажу помещений представителям крупного бизнеса, хотя эта мера не столь эффективна и зачастую обходится с помощью дочерних предприятий, у которых при необходимости корректируется штат и другие цифровые показатели, имеющие отношение к возможности оформления договора купли-продажи с городом, что позволяет обойти существующие запреты.

Проблемы при подготовке к выкупу арендованных помещений

Первая актуальная проблема, с которой сталкивается будущий собственник арендуемой недвижимости — подтверждение статуса СМП (субъект малого предпринимательства), поскольку для регистраторов существует целый ряд сложностей, связанных с действующим постановлением правительства г. Москва №1338-ПП.

Для того, чтобы подстраховаться в этом вопросе изначально и не потерять время впоследствии, необходимо вложить в пакет документов для оформления выкупа следующие сведения, независимо от того, внесена ли организация покупателя в реестр СМП или отсутствует в нем:

  1. данные о среднесписочном количестве работников за прошлый год (форма КНД 1110018), обязательно с отметкой налоговой;
  2. налоговой декларации по доходу физлиц (форма 3НДФЛ) для ИП на общем режиме налогообложения;
  3. налоговую декларацию по системе упрощенного налогообложения (ИП, юрлица УСН);
  4. декларацию для предпринимателей, применяющих ЕНВД (единый налог на вмененный доход);
  5. формы бухучета — балансовые отчеты о прибылях и убытках (форма 2) и текущем состояния (форма 1), с отметкой налоговой;

Эти документы будут служить подтверждением того, что индивидуальный предприниматель либо организация входят в перечень СМП и не дадут возможности сотрудникам ДГИ дать формальный отказ на начальном этапе.

Второй очень серьезной проблемой для покупателя являются изменения, внесенный в закон №179-ФЗ, который позволяют признать проведенную сделку ничтожной в любой момент при установлении фактов, утверждающих о нарушение покупателем законодательства в этой сфере.

Фактически, предприниматель может лишится выкупленной недвижимости, имя на руках весь пакет правоустанавливающих документов, оплатив саму недвижимость и все сопутствующие расходы, после чего его будут ждать дополнительные судебные издержки с далеко негарантированным результатом.

Завершающей проблемой, правда, подлежащей быстрому решению, является запрет на продажу арендуемого помещения.

Эта обеспечительная мера защищает Департамент от продажи помещений, имеющих ценность для города, от первичной продажи сразу после принятия федерального закона — все полученные заявки проверялись в ручном режиме, при этом проходило постепенное исключение объектов недвижимости из данного списка. И хотя большая часть объектов была исключена из перечня еще в 2013 году, юристы рекомендует перед началом процедур проверить соответствующую базу данных, в которой напротив выбранного объекта должна присутствовать пометка «исключен». В том случае, если такой отметки нет, необходимо написать заявление об исключении конкретного помещения из данного списка, эта просьба удовлетворяется в любом случае.

Стоит обязательно упомянуть о трудностях, вызванных использованием кредитных денег в процессе покупки арендуемого помещения. В данном случае остро стоит вопрос синхронизации получения одобрения на выдачу кредита от банковский служащих и сама процедура покупки помещения.

Чаще всего времени, данного банком, а это три месяца, не хватает для оформления всех документов, особенно если проводится переоценка стоимости недвижимого имущества. Этот фактор необходимо учитывать в расчетах.

Подготовившись к решению всех возможных проблем, можно переходить к процедуре выкупа, подавая пакет документов в Департамент городского имущества города Москвы — уполномоченный орган, принимающий решения о приватизации недвижимости площадью до 1000 м2, в том случае если площадь помещения превышает данную цифру, вопрос рассматривается на уровне правительства Москвы.

Процедура выкупа арендуемого помещения

    Документальную часть процесса выкупа можно разделить на несколько этапов:
  1. Непосредственная подача документации на выкуп арендуемой недвижимости.

    На этом этапе необходимо заполнить заявление установленного образца на бланке ДГИ, добавить к нему все упомянутые выше документы, не забыв требуемые заверенные копии Устава, договора аренды, приказа о назначении гендиректора, копии свидетельства юрлица и оригинал выписки из ЕГРЮЛ.

  2. Рассмотрение заявления сотрудниками ДГИ, которые обязаны проверить все полученные данные через московское бюро технический инвентаризации и Кадастровую палату, после чего заключается договор проведения оценочных работ рыночной стоимости указанной в заявлении недвижимости.
  3. Процедура оценки объекта аудиторами аккредитованной оценочной компании (аккредитацию проводит исключительно ДГИ), в результате которой будет определена стоимость имущества и направлен отчет в ДЭПР (экспертная организация — Департамент эконом.политики и развития Москвы).
  4. На основании распоряжения из ДЭПР, которое поступает в ДГИ, необходимо провести сбор восьми подписей ответственных лиц, после этого будет составлен договор купли-продажи, который передадут покупателю либо его законным представителям.
  5. Договор этот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре, получив выписку ЕГРН о переходе прав собственности.
  6. Выписку и оригинал договора с отметкой Росреестра необходимо передать в Департамент.

Результатом всех этих действий будет фактическая и юридическая передачи прав собственности новому владельцу, подтверждаемые официально зарегистрированным договором и выпиской ЕГРН. Но, хотя регламент всех действий достаточно прост и, казалось бы, единственной серьезной проблемой является время, затрачиваемое на их выполнение — и здесь есть свои подводные течения.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Чаще всего представители покупателя сталкиваются с проблемами бюрократического характера, созданными либо в связи с использованием несовершенного законодательства, либо же при прямом интересе официальных лиц, которые намеренно затягивают сроки рассмотрения всех документов, «теряют» их либо проводят незаконные «приостановки» на время выяснения и уточнения каких-либо данных.

Если сумма оценки помещения явно завышена оценщиками, данную позицию всегда можно оспорить, воспользовавшись услугами независимого оценщика — данная процедура предусмотрена действующим законодательством.

На основании полученных данных составляется протокол разногласий, который подается в Департамент государственного имущества города Москвы, если же его сотрудники отказывают в принятии новых условий договора, покупатель вправе обратиться в судебные инстанции. В отдельных случаях юристам, специализирующимся на решении подобных вопросов, удавалось понизить цену выкупа недвижимости до 50% от изначально предлагаемой ДГИ цены.

    Кроме этого, возникают ситуации, связанные с:
  1. несогласованной перепланировки помещения, что приводит к проблема с кадастровыми данными недвижимого имущества. Разные данные в Росреестре, Кадастровой палате и БТИ, проблемы в внесением данных в учет, либо некорректно внесенные данные, малейшие несовпадения в площади объекта — все это приводит к отказам ДГИ;
  2. заведомо нереальной ценой недвижимого имущества, зафиксированной в договоре выкупа помещения;
  3. резкой сменой учредителя предприятия, победившего в конкурсе на аренду недвижимого имущества — представители ДГИ оценивают такие действия, как противоправные и тут же дают обоснованный с юридической точки зрения отказ;
  4. договором аренды, не прошедшем регистрацию в Росреестре в свое время;

Этот список возможных трудностей далеко не полон, существует и ряд других вопросов, которые слабо регулируются в пределах законодательства, причем часто какой-либо вины арендатора в данных ситуациях нет — бывают ошибки, совершенные сотрудниками БТИ и реестров, при внесении различных данных в процессе аренды задолго до принятия решения о покупке.

Заключение

Информация, предоставленная в материале, дает юридический базис для решения вопроса выкупа помещений у ДГИ и помогает говорить с наемным или собственным юристом на одном языке.

Тем не менее, иногда появляются скрытые ранее препятствия, которые могут повлиять на успех всего предприятия.

Препятствия эти заключаются в активном противодействии и общем уровне бюрократизации процессов, что мешает получению требуемого результат без использования квалифицированной юридической помощи.

Если бизнесмен предпочитает решать такие вопросы самостоятельно, ему стоит пройти дополнительную подготовку, например, Московская торгово-промышленная палата ежегодно проводит практические семинары по вопросам выкупа имущества (темой прошлогоднего информационного мероприятия был разбор скрытых возможностей льготного выкупа помещений), кроме того, профильные мероприятия проводятся крупными юридическими компаниями.

Посещая подобные мероприятия, регулярно общаясь с профессионалами в данной сфере, читая все изменения в законодательстве федерального и местного уровней, можно получить оперативную информацию, которая сэкономит деньги и время покупателя и приведет его к получению необходимого результата — выкупу арендуемого помещения в Москве.

Источник: https://keogroup.ru/kak-vykupit-pomeshheniya-u-goroda/

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: