Статус коттеджного поселка в составе деревни

Содержание
  1. Чем отличаются земельные участки ИЖС, СНТ, ДНП — плюсы и минусы
  2. Статус земли ИЖС
  3. Итак, плюсы участков ИЖС:
  4. Минусы ИЖС:
  5. Статус земли СНТ
  6. Плюсы участков СНТ:
  7. Минусы участков СНТ:
  8. Статус земли ДНП
  9. ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница
  10. Какую землю могут приобрести физические лица
  11. Дом для постоянного проживания = ИЖС
  12. Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ
  13. Дача = ДНП
  14. Дача + огород = СНТ
  15. Какие три буквы выбрать
  16. Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году
  17. Спохватились: почему коттеджные поселки пытаются войти в границы городов
  18. Пустите к вам!
  19. Вопрос приоритетов
  20. Естественный отбор
  21. Все согласны?
  22. КСТАТИ
  23. Домик в деревне или коттедж в поселке? | Полезные советы
  24. Где выбирать участок под строительство: в коттеджном поселке или деревне?
  25. Чем отличается жизнь в деревне от жизни в коттеджном поселке
  26. Жизнь в коттеджном поселке
  27. Жизнь в деревне
  28. Коттеджный вопрос
  29. Земельный вопрос
  30. Общее имущество коттеджного поселка
  31. Организованный коттеджный поселок VS деревня/сельское поселение: какой формат выбрать для проживания за городом? Часть №1
  32. Село или поселок: как правильно сделать выбор?
  33. Стоимость содержания и эксплуатации
  34. Порядок и безопасность
  35. Единство стиля и социальной среды

Чем отличаются земельные участки ИЖС, СНТ, ДНП — плюсы и минусы

Статус коттеджного поселка в составе деревни

При покупке участка земли для застройки, первое, что требует обратить внимание – это его категория и вид разрешенного использования. По категориям это могут оказаться земли населенного пункта либо участки сельскохозяйственного предназначения.

А основных видов пользования четыре – ИЖС, ЛПХ, ДНП и СНТ, Земли для ЛПХ, то есть для подсобного хозяйства, в продаже бывают значительно реже, чем оставшиеся три вида.

В общем, все эти разновидности земель подходят для устройства дома и проживания в нём, но юридические тонкости могут привести к тому, что при недопонимании разницы между ними можно столкнуться с проблемами при регистрации здания и подведении коммуникаций. В чем же разница, рассмотрим ниже.

Статус земли ИЖС

Статус земли, обозначаемый аббревиатурой ИЖС, означает участок, где разрешено индивидуальное жилое строительство. Участки ИЖС всегда входят в состав города, села, поселка, деревни. Являясь частью населенного пункта, такой участок позволяет пользоваться городской, сельской, поселковой инфраструктурой.

Поскольку большинство городов и поселков так или иначе обеспечены коммуникациями, к участку ИЖС уже подведены или могут быть подведены инженерные сети и проложены дороги.

Будучи частным владением, участок ИЖС всё-таки окружен муниципальными землями, а значит, местные власти обязаны предоставить, создать и содержать общую инфраструктуру и коммуникации.

Купив участок ИЖС, вы не сможете устроить на нём многоквартирный дом. Статус «ИЖС» накладывает ограничения на использование земли. На ней можно возвести дом:

  • индивидуальный – то есть для проживания семьи;
  • жилой – то есть не цех или мастерскую для производства и извлечения прибыли;
  • ограниченных размеров – не более трех этажей.

Если соблюдать требования законодательства, то таунхаусы и сблокированные дома на землях, предназначающихся по статусу для ИЖС, строить нельзя.

Статус участка ИЖС означает, что в устроенном на нем доме можно зарегистрироваться. Такие участки имеют «милицейские» адреса, так называемая «прописка» в них происходит быстро и без проблем.

Участки ИЖС находятся либо в крупном населенном пункте с социальной и бытовой инфраструктурой, либо рядом с ним. Это всегда удобно.

Например, поселок «Вырицкая Мыза» с участками для ИЖС находится неподалеку от Гатчины.

На участке для ИЖС просто так начать строительные работы нельзя. Необходимо получить разрешение властей на строительство и согласовать проект в местной администрации.

Построенный дом необходимо сдать комиссии и только потом зарегистрировать в качестве юридического объекта. Дом должен соответствовать градостроительным нормам – это требуется для обеспечения безопасности, в первую очередь, самих жильцов дома.

Он также должен вписываться в общую застройку, что логично для части населенного пункта, которым является участок ИЖС.

На деле зачастую на участках для ИЖС сначала строят дом, а потом согласовывают его строительство, чтобы официально зарегистрировать его. Такой вариант возможен, но он осуществим при условии строительства нормального дома, соответствующего всем строительным и эксплуатационным нормам.

Итак, плюсы участков ИЖС:

  • включение в состав населенного пункта;
  • возможность регистрации (прописки);
  • доступность коммуникаций, социальной и бытовой инфраструктуры;
  • отсутствие дополнительных платежей и взносов.

Минусы ИЖС:

  • необходимость согласования строительства;
  • ограничение по размерам строения;
  • обычно это участки небольшого размера;
  • большая кадастровая стоимость и, как следствие, более высокий земельный налог.

Статус земли СНТ

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество, то есть садоводство. Подобные участки находятся в дачных массивах, созданных чаще всего в 60-80 годах прошлого века.

Тогда выделялись участки в местах, не подходящих для сельского хозяйства, дачники самостоятельно разрабатывали и благоустраивали их. Ни о каких коммуникациях и инфраструктуре в этом случае говорить не приходится.

Конечно, члены садового товарищества могут за свой счет построить магистральный водопровод, подвести газ, проложить дороги, но это дорого и делается без помощи и финансового участия местных властей.

Статус участка СНТ говорит, что он располагается в обычном дачном поселке, где создан кооператив, имеется устав и взимаются членские взносы.

Статус земли разрешает на нем ведение дачного хозяйства – без получения прибыли от реализации продукции, а также строительство дачного дома.

По дачной амнистии можно попробовать зарегистрировать этот дом в качестве жилого, а затем зарегистрировать себя в нём по месту проживания, но делать это придется уже в суде.

Плюсы участков СНТ:

  • как правило, невысокая цена;
  • отсутствие требований по строительству;
  • меньшая кадастровая стоимость и меньший земельный налог. 

Минусы участков СНТ:

  • регистрация (прописка) – исключительно в судебном порядке;
  • отсутствие инфраструктуры и централизованных коммуникаций;
  • необходимость действовать в рамках принятого устава товарищества;
  • членские взносы на содержание товарищества и прочие платежи по уставу.

Статус земли ДНП

Статус участка ДНП мало отличается от статуса СНТ, разница лишь в том, что почти все дачные партнерства (ДНП) появились позже, чем СНТ. Они располагаются обычно в местах с лучшими условиями, чем садоводства, могут находиться и в пределах того или иного населенного пункта. Достоинства и минусы те же, что у СНТ. 

Какой правовой статус выбрать ?

Выбор участка земли с учетом его правового статуса зависит от того, как вы будете использовать участок. Для редких визитов или сезонного проживания подойдут и участки СНТ или ДНП. Если же вы планируете строить коттедж и проживать в нём постоянно, то, конечно, необходимо рассматривать только участки ИЖС.

Статус использования земли теоретически изменить можно, известны случаи, когда участки из категории ДНП или СНТ переводят в категорию ИЖС, но эти случаи очень редки, так как местные власти не горят желанием обеспечивать инфраструктурой новые земли. Для смены статуса необходимо изменить генеральный план – делать это ради одного участка никто не станет.

Статус могут изменить у всего поселка, но для этого необходимо желание собственников всех участков.

Дома на участках СНТ и ДНП обходятся дешевле, но регулярные взносы в товарищество могут нивелировать всю выгоду. Да и отсутствие коммуникаций снижает качество жизни. Вот почему для строительства комфортного жилого дома выгодно выбирать участок ИЖС, например, в коттеджном поселке «Вырицкая Мыза».

Источник: http://v-myza.ru/blog/chem-otlichajutsja-uchastki-izhs-snt-dnp/

ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница

Статус коттеджного поселка в составе деревни

ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.

Какую землю могут приобрести физические лица

В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:

  • участкам в населенных пунктах
  • сельскохозяйственным землям

Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.

Дом для постоянного проживания = ИЖС

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.

Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.

ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.

Плюсы

Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.

В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).

Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.

Минусы

Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.

При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств. 

В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.

Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.

Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).

ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.

ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.

Плюсы

На ЛПХ банки оформляют ипотеку.

Налоговая ставка на ЛПХ втрое ниже, чем на ИЖС.

Строительство здесь не предполагает согласования проекта и получения специального разрешения.

Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.

Минусы

Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено.

Дача = ДНП

ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны поставить хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами.

Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.

Раньше ДНП находились исключительно за чертой населенных пунктов, на сельхозземлях. Сегодня закон разрешает разные варианты.

ДНП подходит тем, кто любит отдыхать за городом и не особенно увлечен сельским хозяйством.

Плюсы

Если участок ДНП расположен в населенном пункте, в доме можно зарегистрироваться.

Техническая экспертиза постройки не обязательна, так как требования к дачам не такие жесткие, как к капитальным строениям.

Минусы

Ипотека для приобретения дачи — не самая любимая банками услуга.

На участке ДНП обязательно нужно поставить дом. Строение при этом не должно быть капитальным.

Для всесезонного проживания инфраструктура здесь в большинстве своем развита слабо.

Прокладка коммуникаций — по вашему желанию и за ваш счет.

Сложности с регистрацией в доме.

Дача + огород = СНТ

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Наличие дома здесь возможно, но не обязательно. СНТ могут располагаться только вне населенных пунктов и на более плодородной земле.

Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества всегда расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре.

СНТ подходит тем, кто занимается сельским хозяйством и, возможно, планирует строить загородный дом.

Плюсы

Ценообразование ниже, чем у ИЖС (но выше, чем у ДНП).

Возможность выбора: строить дом или нет.

Минусы

Банки не слишком охотно берут в залог такие участки.

По документам все дома (даже обустроенные для всесезонного проживания) в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости.

Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток).

Подведение коммуникаций оплачивает собственник.

С регистрацией в таких домах возникают проблемы.

Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населенных пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придется провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.

Какие три буквы выбрать

Ответ кроется в цели, под которую покупается земля.

Если вы будете строить капитальный дом, лучше выбрать ИЖС. Да, участок при покупке выйдет дороже, но и дом потом вы сможете продать выгоднее.

Если вам нужна дача плюс огородик или сад, оптимальнее — участок ДНП. На нем можно поставить и хороший дом для проживания в течение всего года. Но о сложностях с регистрацией в нем придется подумать заранее.

Брать землю в СНТ и ДНП под круглогодичное проживание не всегда оправдано с точки зрения экономии. Если в ИЖС проблемы с дорогами, коммуникациями, инфраструктурой обычно решает администрация, то в товариществах этим придется заниматься самостоятельно или оплачивать совместно с соседями.

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/izhs-snt-lpkh-i-dnp-chto-eto-i-v-chem-raznica

Спохватились: почему коттеджные поселки пытаются войти в границы городов

Статус коттеджного поселка в составе деревни

Подмосковье – один из самых привлекательных регионов для загородной жизни. Однако у мечты об обособленной жизни в уютном СНТ часто бывает «побочный эффект» – необходимость обустройства и обслуживания территории за свой счет.

Жителям некоторых поселков это не очень нравится, поэтому они пытаются решить вопросы с помощью муниципалитета.

Выясняем, что думают об этом в местных администрациях и какие требования предъявляются к подобным товариществам для их включения в состав населенных пунктов.

Пустите к вам!

В редакцию «Подмосковье сегодня» обратилась жительница коттеджного поселка в г.о. Истра Тамара Петрова. Женщина хочет, чтобы территорию их жилого комплекса включили в границы расположенного рядом населенного пункта.

– Покупали дом, надеялись на уединенную жизнь вдали от городской суеты, – рассказала она. – Но оказалось, все не так просто: за дороги и содержание территории нужно платить самим, муниципальные службы нас не обслуживают. Это неудобно. Можно ли решить проблему, присоединившись к территории городского округа?

Подобные вопросы сегодня заботят не только Тамару. В Истре около 500 садовых некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих партнерств, рассказали в пресс-службе муниципалитета.

Желающих включить участки в границы населенного пункта – четыре-пять в год. Сейчас в городском округе рассматривается проект генплана, поэтому собственники СНТ и ДНП особенно активно подают заявления.

Такая ситуация характерна и для других муниципалитетов Подмосковья.

Вопрос приоритетов

Главный вопрос: должны ли муниципалитеты соглашаться на включение СНТ и ДНП? Ведь работы на территориях достаточно и без дополнительной нагрузки в виде садовых товариществ с их часто несовершенной инфраструктурой.

Сейчас в районах и городах области пытаются решить проблемы с дополнительными местами в детских садах и школах, а присоединение большого количества СНТ и ДНП может усугубить ситуацию, отмечают в администрациях муниципалитетов.

Более того, средств местной казны может не хватить для того, чтобы содержать СНТ и ДНП – строить дороги, проводить коммуникации и нести ответственность за участки, изначально рассчитанные на дачную и садовую деятельность, а не на постоянное проживание.

– Из-за такого преобразования муниципалитет может понести существенные расходы на содержание, прокладку коммуникаций, строительство дорог, детских садов и школ, – рассказывает начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации г.о. Истра Алексей Герасимов. – Надо понимать, что бюджет у муниципалитета ограничен, и мы прежде всего должны обеспечить комфорт для тех, кто проживает в нашем городском округе, а не приезжает отдохнуть на выходные.

Естественный отбор

В администрации Химок тоже вынуждены периодически отказывать садовым товариществам: для включения в границы они должны отвечать определенным требованиям.

– Это официально введенная актами инфраструктура: электросети, водопровод, газопровод, канализация, сертифицированная телефонная линия, – поясняет первый замглавы администрации городского округа Дмитрий Кайгородов.

– Также поставленные на кадастровый учет земельные участки, включая даже площадки под мусорные контейнеры. Жители обязательно должны платить налоги за свои дома и участки.

Важно наличие заключенного договора на вывоз мусора.

Другое дело, что подходящие по этим параметрам поселки как раз не торопятся войти в границы населенного пункта. Например, дачное товарищество «Нива», которое считается одним из образцовых в Химках.

– Всю инфраструктуру мы построили самостоятельно, – отмечает председатель правления «Нивы» Николай Антюхов.

– У нас асфальтированные дороги, центральное водоснабжение, канализация, газоснабжение, телефон, интернет – все есть. И честно говоря, мы не понимаем, зачем нам нужно входить в границы муниципалитета.

Думаю, подобные желания изъявляют именно те СНТ и ДНП, которые не могут самоорганизоваться.

Все согласны?

Важное условие – с включением своего участка в муниципалитет должен быть согласен каждый член товарищества. Без этого процедура невозможна.

– При желании заинтересованные физические или юридические лица могут направить мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования участка, – рассказали в пресс-службе Наро-Фоминского городского округа.

Таким образом в состав Апрелевки были включены дер. Тимонино, СНТ «Надежда» и «Санники», в состав Наро-Фоминска – дер. Санники и СНТ «Текстильщики».

Андрей Аверкиев, министр имущественных отношений Московской области: – Кадастровая стоимость земли под индивидуальное жилищное строительство или на территории СНТ или ДНТ в границах населенных пунктов выше, чем аналогичных участков на землях сельхозназначения.

Участки в границах населенных пунктов имеют ряд преимуществ, например, официальный юридический адрес или возможность прописки всех членов семьи в доме на участке под ИЖС, в отличие от земель сельхозназначения.

Также большим бонусом является обеспечение муниципалитетом всех коммуникаций и обслуживания.

КСТАТИ

Определения «коттеджный поселок» в законодательстве нет. Участки деревень и сел имеют категорию «земли населенных пунктов», их разрешено использовать для «индивидуального жилищного строительства» и «ведения личного подсобного хозяйства». таких территорий, в том числе обустройство инфраструктурой и коммуникациями, возлагается на региональные и муниципальные органы власти.

Участки, находящиеся за границами населенного пункта, относятся к категории «земли сельхозназначения», виды разрешенного использования – дачное строительство и садоводство.

Это так называемые СНТ и ДНП со своими полномочиями и собственной системой правления.

Покупая участок в СНТ или ДНП, человек должен понимать, что вопросы строительства и обеспечения инфраструктурой в пределах территории решаются жителями самостоятельно.

Источник: https://mosregtoday.ru/econbiz/spohvatilis-pochemu-kottedzhnye-poselki-pytayutsya-voyti-v-granicy-gorodov/

Домик в деревне или коттедж в поселке? | Полезные советы

Статус коттеджного поселка в составе деревни

Загородная недвижимость с каждым годом набирает все большую популярность. При этом, присматривая дом или участок под его строительство, многие задаются вопросом: что выбрать, коттеджный поселок или деревню? Для того чтобы ответить на него, нужно рассмотреть все плюсы и минусы данной недвижимости.

Где выбирать участок под строительство: в коттеджном поселке или деревне?

Выбирая между деревней и коттеджным поселком, необходимо отталкиваться от следующих факторов:

  • наличие инфраструктуры;
  • инженерные сети (газ, вода, электричество);
  • транспортная развязка;
  • близость к водоемам и лесным массивам.

Причем все эти факторы необходимо рассматривать относительно конкретных коттеджных поселков и деревень, так как условия в каждом населенном пункте могут существенно разниться.

Чем отличается жизнь в деревне от жизни в коттеджном поселке

Проживание в деревне и коттеджном поселке имеет ряд существенных отличий, о которых редко задумываются городские жители, выбирающие подобную недвижимость.

Жизнь в коттеджном поселке

Земельный участок или уже готовый дом в организованном коттеджном поселке имеет ряд плюсов и минусов.

Преимущества:

  • коттедж в поселке – это новое строение, имеющее необходимое современное оборудование;
  • имеются все необходимые инженерные сети и коммуникаций, в том числе и интернет;
  • есть охрана и ведется видеонаблюдение;
  • вывозится мусор, зимой осуществляется централизованная уборка снега, удаляются сорняки и растения, вызывающие аллергию;
  • территория поселка всегда ухожена;
  • существуют дороги с качественным покрытием;
  • соседи – это люди с приблизительно одинаковым достатком, благодаря чему зависть – редкость;
  • наличие пешеходных дорожек, зон отдыха, а также спортивных и детских площадок;
  • близость к городу.

Кроме этого, если поселок не очень бюджетный, на его территории могут располагаться: магазины, аптека, бассейн, салон красоты, медпункт для оказания экстренной помощи, небольшая церквушка и прочее.

Многие участки предусматривают наличие ландшафтного дизайна. В поселке существует возможность воспользоваться услугами садовника, который подстрижет кусты, подкормит деревья, подравняет и удобрит газон.

Коттеджи в поселках обычно выполнены в одном стиле и цветовой гамме, различие только во внутреннем дизайне, благодаря чему все выглядит очень органично и ухожено.

Недостатки:

  • основной минус – это цена самого участка с коттеджем и дальнейшего обслуживания их и территории поселка: охрана, уборка снега и прочее оплачивают все жители, и чем меньше население, тем выше сумма;
  • не все поселки дают возможность прописки, так как зачастую земля имеет статус дачного строительства, а для оформления регистрации необходим статус индивидуального строительства;
  • ведутся строительные работы по соседству, дома сдаются и заселяются не все одновременно, поэтому ряд людей может продолжать ремонт, придется мириться с мусором и шумной техникой;
  • отсутствие общественного транспорта, такие поселки рассчитаны на состоятельных людей, имеющих личный автомобиль, поэтому маршрутные такси и автобусы там – редкость.

Некоторые участки могут не иметь коммуникаций, их проведение осуществляется самостоятельно, что ведет к серьезным финансовым тратам.

В ряд удаленных поселков полиция и скорая едут очень неохотно, иногда приходится вызывать платную, но и в этом случае время от вызова до приезда занимает большое количество времени.

Жизнь в деревне

Земельный участок или домик в деревне имеет также свои сильные и слабые стороны.

Деревенская жизнь существенно отличается от проживания в коттеджном поселке и по ритму, и по условиям.

Преимущества:

  • жизнь в деревне значительно дешевле, как и стоимость самой недвижимости, в среднем на 15-20%, а иногда и более, все зависит от удаленности деревни от более крупного населенного пункта;
  • возможность получения прописки;
  • наличие всей необходимой для комфортной жизни инфраструктуры (сад, школа, аптека, магазин, поликлиника и прочее);
  • все коммуникации (газ, электричество);
  • нет необходимости оплачивать услуги по уходу за территорией всей деревни;
  • общественный транспорт ходит, хоть и не так часто, как в городе;
  • есть свой участковый и дежурный врач.

Недостатки дома в деревне:

  • продающиеся строения имеют высокую степень износа, новые дома в деревнях – редкость;
  • коммуникации также в плачевном состоянии, их замена требует значительных финансовых вложений;
  • канализация чаще всего отсутствует, поэтому приходится пользоваться выгребной ямой, из которой за отдельную плату при помощи специальной ассенизаторской машины периодически выкачивается все содержимое;
  • централизованное водоснабжение также зачастую отсутствует, для получения воды необходимо бурить скважину, а добытую таким способом воду дополнительно фильтровать, в чистом виде она непригодна к употреблению;
  • с вывозом мусора тоже могут быть проблемы;
  • отсутствует охрана, в часто пустующих домах кражи – это обычное явление, поэтому безопасность полностью падает на плечи землевладельца;
  • территорию возле дома зимой придется расчищать самостоятельно, как и отрезок до дороги, по которой ходит транспорт;
  • с амброзией и прочими растениями придется бороться самостоятельно;
  • малообеспеченные соседи, которые обычно завидуют тем, кто может себе позволить дом больше и лучше.

Жители деревни ежегодно сталкиваются с тем, что в период сильного снегопада или резких порывов ветра населенный пункт может быть отрезан от внешнего мира, отсутствует электричество, так как слабые сети не выдерживают погодных условий, дороги заметает, в магазин не поставляются продукты.

Отдельное внимание стоит уделить оформлению документов. При покупке дома в коттеджном поселке, обычно это берет на себя застройщик или организация, осуществляющая продажу. В деревне же все инстанции придется пройти самостоятельно, выстаивая в очередях и сталкиваясь с известной всем бюрократией.

Источник: https://Villa66.ru/zhurnal-o-zagorodnoj-zhizni/soveti/domik-v-derevne-ili-kottedzh-v-poselke

Коттеджный вопрос

Статус коттеджного поселка в составе деревни

В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.

Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.

Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом.

При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений.

В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам.

Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры.

По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка (товариществу собственников недвижимости (ТСН) или управляющей компании).

Земельный вопрос

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности.

Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения.

В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.

Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы.

Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории (если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья.

На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.

Общее имущество коттеджного поселка

При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.

Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.

Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя.

Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату.

Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке.

Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.

По теме:

Коттеджный вопрос 2Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках». // 16 Января 2017

Обычной практикой является ситуация, при которой общее имущество по завершению строительства поселка передается отдельному юридическому лицу, которое начинает устанавливать свои правила.

Это может быть организованное на территории поселка добровольное объединение собственников недвижимого имущества — товарищество собственников недвижимости (ТСН). На территории некоторых коттеджных поселков разворачиваются самые настоящие «боевые действия».

В ход идет ограничение проезда к приобретенному участку, огромные вступительные и членские взносы, кабальные договоры на обслуживание инфраструктуры поселка.

По вопросу общего имущества коттеджного поселка высказался Конституционный суд Российской Федерации. Однако его позиция достаточно противоречива. Указывая в Постановлении от 10.11.2016 г.

№ 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. При этом указывает, что собственники ИЖС вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество общего пользования, его отчуждение третьим лицам. Тем самым, фактически собственники жилых домов по-прежнему предоставлены сами себе и решение вопроса зависит, прежде всего, от вашей осмотрительности на этапе приобретения земельного участка и жилого дома.

В связи с вышеизложенным, приобретателю жилого дома (коттеджа) или земельного участка, можно дать несколько рекомендаций:

  1. Перед покупкой необходимо выяснить, кто являются правообладателем подъездных путей и коммуникаций на границе и территории поселка;
  2. Необходимо прописать в договоре купли-продажи, какие коммуникации предоставляются и являются общими, на основании чего (на каком праве) ими будет пользоваться будущий собственник недвижимости;
  3. Если коммуникации и дороги принадлежат какому-либо товариществу собственников недвижимости, основанному на членстве, то необходимо ознакомиться с уставом этой организации, положениями о членских взносах, решениях общего собрания членов данной организации. Вы не обязаны вступать в члены данной организации, с ней можно заключить договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. С этим договором также необходимо ознакомиться заранее, узнать стоимость и условия обслуживания. Данные договоры являются договорами присоединения и влиять на их содержание практически невозможно, однако данная информация может повлиять на решение о приобретении дома и участка в коттеджном поселке.
  4. Собственник жилого дома или земельного участка вправе заключить договоры о предоставлении энергетических ресурсов непосредственно с их поставщиком, однако в случае, если коммуникации, расположенные в непосредственной близости от дома принадлежат третьему лицу, потребуется его согласие, которым необходимо заручиться заранее.

Наиболее существенным является вопрос предоставления проезда к жилому дому/участку. Ведь именно этот рычаг используется как механизм понуждения со стороны всевозможных ТСН. При наличии препятствий в проезде к жилому дому собственник вправе требовать установления сервитута. Сервитут может быть частным или публичным.

Поскольку сервитут требуется не только одному лицу, наиболее соответствует требованиям установление в поселке публичного сервитута. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях.

Такой сервитут является бесплатным, в связи с чем его установлению всячески противодействует юридическое лицо, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Установление публичного сервитута влечет возникновение многочисленных судебных споров.

Практику по данной категории нельзя назвать устоявшейся, особенно с учетом вышеизложенного Постановления Конституционного суда Российской Федерации.

Таким образом, приобретение загородной недвижимости сопряжено со значительными трудностями, перед покупкой необходимо тщательно проверить все риски и определить пути решения спорных вопросов в каждом отдельно взятом случае.

Источник: https://abkazakov.ru/publications/kottedzhnyj-vopros/

Организованный коттеджный поселок VS деревня/сельское поселение: какой формат выбрать для проживания за городом? Часть №1

Статус коттеджного поселка в составе деревни

27.04.2020

Плюсы и минусы различных вариантов.

С чего начинается строительство дома? Нет, не с заказа проекта или выбора стройматериалов и технологии, а с покупки участка земли в том месте, где нам хотелось бы жить всей семьей.

Казалось бы, вариантов множество, однако при ближайшем рассмотрении вся эта масса предложений может быть разделена на две большие группы.

  1. Организованные коттеджные или дачные поселки во всем многообразии форм их реализации:
    • коттеджные поселки с готовыми домовладениями;
    • коттеджные и дачные поселки с обязательным подрядом на строительство;
    • коттеджные и дачные поселки с участками без обязательного подряда на строительство (УБП);
    • загородные малоэтажные жилые комплексы с блокированной застройкой (дуплексы, квадрохаусы, таунхаусы);
    • поселки для сезонного проживания – СНТ, ДНП, ДНТ.
  2. Сельские поселения, деревни, села, т.е. так называемые свободные, неогороженные территории.

Село или поселок: как правильно сделать выбор?

Многие покупатели загородной недвижимости встают перед таким нелегким выбором. Обсуждая этот вопрос, члены семьи обычно приводят аргументы в пользу и одного, и другого варианта. Мы часто прислушиваемся к мнению родственников, друзей, знакомых, коллег по работе, которые уже имеют дачи или частные дома.

В любом случае позиция других людей – это всего лишь субъективная картина, основанная на их вкусах и предпочтениях. А для взвешенного решения нужно абстрагироваться от эмоций и принять во внимание только факты, разложив на разные чаши весов плюсы и минусы каждого варианта.

А вот какая из них перевесит, зависит от нужд, потребностей и пожеланий конкретной семьи.

Понятно, что все поселки, села или деревни настолько разные, что сравнивать их между собой бессмысленно.

Однако в этой статье мы обобщенно выделим преимущества и недостатки всех организованных и неорганизованных объектов, к какому бы типу они ни относились, имея в виду с одной стороны любую закрытую, огороженную территорию с локальным органом управления, а с другой – территорию неогороженную, вопросы жизнеобеспечения которой решаются на уровне муниципалитетов.

Выделим 4 основных пункта, по которым мы будем сравнивать эти объекты:

  • стоимость содержания и эксплуатации,
  • порядок и безопасность
  • единство стиля и социальной среды,
  • правила землепользования и застройки.

Дом по Новорязанскому шоссе, село Малышево

Земельный участок по Дмитровскому шоссе, поселок Икша, 29 км от МКАД

Коттеджный поселок Спас-Каменка

Коттеджный поселок ЭКО-Парк Воскресенские берега

Стоимость содержания и эксплуатации

По этой позиции организованный поселок, конечно же, чаще всего проигрывает селам или деревням, поскольку плата за обслуживание в нем обязательна.

В любом случае жители коттеджных или дачных поселков должны содержать управляющую компанию или правление СНТ, ДНП, а также оплачивать охрану, уборку территории, ремонт инженерных систем и дорожной сети, содержание объектов внутренней инфраструктуры и пр.

Размер ежемесячной платы зависит от уровня поселка и количества домовладений в нем и может составлять от 1000 до 20 000 руб. в месяц и выше. Здесь мы не берем во внимание объекты сегментов премиум и де люкс, платежи в которых могут доходить и до 50 000 руб. в месяц.

Жители сел и деревень не обременены этими тратами, они оплачивают только вывоз мусора и те ресурсы, которые потребляют по счетчикам: электричество, газ (если село газифицировано), воду (если существует централизованное водоснабжение).

Из неприятных моментов нужно отметить и то, что стоимость обслуживания в организованных поселках постоянно повышается, а в некоторых новых объектах растет очень быстро.

Бывают случаи, когда при покупке участков в новых поселках собственники ориентируются на сравнительно невысокие платежи за эксплуатацию, заявленные продавцом или застройщиком, а через год получают квитанции с ценами в полтора-два раза выше.

Когда у жителей организованных поселков отсутствует возможность заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, тарифы за воду и электричество обычно бывают завышенными. К этому следует прибавить и возмещение убытков по неплатежам за счет добропорядочных плательщиков. В садовых и дачных товариществах отключение электроэнергии из-за неплатежей и долгов – явление нередкое.

Жители коттеджных и дачных поселков, ежемесячные платежи в которых не слишком высоки, быстро привыкают к регулярным дополнительным сборам на непредвиденные нужды: ремонт дороги, объектов инженерного обеспечения и инфраструктуры.

Налоги на землю в коттеджных поселках повышенной комфортности, как правило, намного выше, чем в СНТ, ДНП, селах и деревнях. В этом смысле один из наиболее выгодных видов разрешенного использования земли (ВРИ) – личное подсобное хозяйство (ЛПХ), налог на такую землю – сравнительно низкий. Земля с ВРИ ЛПХ встречается сегодня только в деревнях и селах.

Порядок и безопасность

По этим статьям села, сельские поселения и деревни однозначно проигрывают.

В поселках на огороженной территории организуется круглосуточная охрана периметра, обеспечивается порядок, регулярно убирается территория и вывозится мусор.

Дети здесь могут спокойно играть на благоустроенных детских и спортивных площадках в полной безопасности. Все вопросы содержания инфраструктуры оперативно решаются единым органом управления поселка или на общих собраниях жителей.

Жителям же сел и деревень приходится мириться с тем, что ответственность за их безопасность лежит на них самих.

Муниципалитеты могут не справляться с возложенными на них обязанностями по ремонту дорог, объектов инженерной инфраструктуры, вывозу мусора.

Жалобы в вышестоящие инстанции когда-нибудь возымеют свое действие, однако на оперативное решение вопросов рассчитывать приходится не всегда.

Единство стиля и социальной среды

По этим пунктам села и деревни также проигрывают организованным поселкам. Единый архитектурный стиль здесь соблюсти невозможно. Внушительные особняки соседствуют со старыми дореволюционными деревянными домиками, соответственно и владельцы таких домов принадлежат к разным социальным слоям.

В дачных и коттеджных поселках без подряда, в которых жители не подписывают обязательства соблюдать регламент застройки, «шанхай» – также явление распространенное. Вот почему, если вам по душе единство стиля, следует выбирать поселки с подрядом и жестким регламентом застройки или готовыми домовладениями.

Об авторе: Исаева Анна Владимировна, к.ф.н. Коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг» Проектирование и строительство коттеджных поселков и объектов туризма: генпланы, концепции, бизнес-планы, сети, дороги, консалтинг инвесторов.

www.genplans.ru

https://.com/genplans https://www..com/genplans

Instagram: @genplans.ru

Источник: https://exporealty.ru/media/article/zagorodnoe-i-kurortnoe-zhile/organizovannyy-kottedzhnyy-poselok-vs-derevnya-selskoe-poselenie-kakoy-format-vybrat-dlya-prozhivani/

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: