Приобретению коммерческой недвижимости

Содержание
  1. Ипотека коммерческой недвижимости в Сбербанке, ВТБ и других банках: условия и калькулятор
  2. Подробнее о коммерческой ипотеке
  3. Что предлагают банки?
  4. Какой банк выбрать?
  5. Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
  6. Условия и требования
  7. Необходимые документы
  8. Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
  9. Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
  10. Покупка коммерческой недвижимости: самые распространенные ошибки
  11. 1. Поверхностно проверяют объект недвижимости
  12. Как избежать ошибки?
  13. 2. Не проверяют продавца
  14. 3. Покупают по завышенной цене
  15. 4. Соглашаются на оплату по теневой схеме
  16. Как избежать ошибки?
  17. 5. Не проверяют разрешительную документацию и заявленные характеристики объекта
  18. Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?
  19. Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации
  20. Как купить офис?
  21. Основные риски покупателя
  22. Оформление сделок
  23. Как проверить чистоту сделки?
  24. Юридический статус коммерческих помещений
  25. Скрытые риски
  26. Завышенная стоимость
  27. Как правильно оценить стоимость объекта?
  28. Основные факторы, влияющие на стоимость
  29. Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание
  30. Как выбрать помещение?
  31. Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?
  32. Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?
  33. Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?
  34. Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?
  35. Как быть после покупки?
  36. Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса
  37. 2. Покупка недвижимости по заниженной цене
  38. 3. Недооценивать риски от третьих лиц
  39. 4. Непроверенные характеристики объекта
  40. 5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

Ипотека коммерческой недвижимости в Сбербанке, ВТБ и других банках: условия и калькулятор

Приобретению коммерческой недвижимости

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость.

Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес.

Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

  1. Подробнее о коммерческой ипотеке
  2. Что предлагают банки?
  3. Какой банк выбрать?
  4. Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
  5. Условия и требования
  6. Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
  7. Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

  1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
  2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
  3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
  4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
  5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
  6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

  1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
  2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
  3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
  4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
  5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
  6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
  7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
  8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
  9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

  • не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
  • так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
  • к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

  • так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
  • банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
  • некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Покупка коммерческой недвижимости: самые распространенные ошибки

Приобретению коммерческой недвижимости
​​​​​​​#ликвидацияооовмоскве #купитьготовуюфирму #купитьфирмувмоскве #готовыеооособоротом #регистрацияооовмоскве #регистрацияоооподключ #купитьюридическийадрес #юридическийадресвмоскве #бесплатнаяюридическаяконсультация

Коммерческой принято называть недвижимость, которую приобретают для того, чтобы получать доход. Продают и покупают ее так же, как и жилую, но рисков и подводных камней в процедуре оформления сделки гораздо больше. Рассказываем, какие распространенные ошибки допускают покупатели коммерческой недвижимости, и как их можно избежать.

От правильного подхода к покупке коммерческой недвижимости зависит, станет она выгодным капиталовложением или источником постоянной головной боли

1. Поверхностно проверяют объект недвижимости

Представить покупателя коммерческой недвижимости (КН), который не запрашивает выписку из ЕГРН, сложно. Но чаще всего ограничиваются формой ЕГРН-1, по которой можно проверить, является ли продавец правообладателем, на каких правах он владеет недвижимостью, и не находится ли она в залоге, под арестом или другим обременением. Достаточно ли этого? Не всегда.

Из выписки ЕГРН-1 не видна история сделок по объекту. Среди бывших собственников могут оказаться мошенники, которые незаконно завладели имуществом, например, в результате рейдерского захвата, а затем продали его.

Насторожить должна слишком частая перепродажа объекта, а также судебные споры по недвижимости, в которых настоящий или предыдущий владелец выступает в качестве ответчика.

Это риск того, что и вашу сделку по каким-либо неявным на данный момент причинам могут оспорить.

Как избежать ошибки?

Тщательно проверяйте право продавца на владение и распоряжение имуществом. Не спешите заключать договор купли-продажи. Сначала подпишите предварительный договор, а на промежуточной стадии проверьте юридическую чистоту этой и законность предыдущих сделок по объекту.

Запросите у продавца правоустанавливающие документы. Если это договор купли-продажи, проверьте, полностью ли собственник рассчитался за недвижимость.

Помимо ЕГРН-1, закажите выписку ЕГРН-4, содержащую сведения обо всех предыдущих владельцах.

Заручитесь поддержкой опытного юриста, который получит для вас расширенную выписку со всеми, когда-либо имевшими место обременениями. Это информация закрытая, но юристы знают, как ее раздобыть.

Первый шаг, который нужно сделать при покупке коммерческой недвижимости – получить все возможные выписки из ЕГРН

Если покупаете отдельно стоящий объект, не забудьте проверить правоустанавливающий документ на земельный участок. Может оказаться, что он находиться в краткосрочной аренде, и все проблемы по оформлению земли придется решать вам.

2. Не проверяют продавца

Часто, тщательно проверив объект, покупатель забывает проверить продавца. Или проверяет его лишь в той части, которая касается данного объекта. Но может оказаться, что его право единолично распоряжаться КН оспаривает третья сторона – бывшая супруга, партнер по бизнесу. В итоге вы можете увязнуть в длительных судебных разбирательствах.

3. Покупают по завышенной цене

Чаще это случается с физическими лицами, которые не знают рынка коммерческой недвижимости и верят собственнику, убеждающему в быстрой окупаемости объекта. Высок риск переплатить за КН, и когда она покупается вместе с арендатором, платящим по завышенной ставке. Это может быть как случайностью, так и сговором продавца и арендатора.

Покупателя должно насторожить, если недвижимость продается по цене с расчетом окупаемости за 7–8 лет, а договор аренды с якорным арендатором заключен на 1–3 года. Плохой знак и если договор по высокой ставке заключен менее года назад и на короткий срок. В этом случае высока вероятность, что арендатор не продлит его, и перспектива окупаемости объекта будет не такая радужная.

4. Соглашаются на оплату по теневой схеме

У продавца могут быть причины снизить официальную стоимость объекта. Например, он хочет сэкономить на налогах, и просит часть суммы заплатить наличными. Или продавцом выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, и он боится этой продажей выйти за установленный для УСН лимит (на 2020 год – 150 млн. рублей).

Если такая махинация выйдет наружу, сделку могут оспорить и даже аннулировать. Например, если в отношении продавца начнут процедуру банкротства и выяснят, что он умышленно продал имущество по заниженной цене, его вернут в общую конкурсную массу и продадут с молотка, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Как избежать ошибки?

Даже если делают хорошую скидку, не ввязывайтесь в подобные теневые схемы. Погнавшись за малым, можно в итоге потерять все.

Занижение официальной суммы договора купли-продажи недвижимости делает вас соучастником теневой схемы

5. Не проверяют разрешительную документацию и заявленные характеристики объекта

Коммерческую недвижимость приобретают для конкретной цели, и нужно, чтобы эти цели были обеспечены характеристиками объекта, и под них были разрешительные документы.

К примеру, вы купили автосервис, и лишь потом обнаружили, что на него нет согласования с экологами.

Или приобрели помещение для сдачи в аренду под офисы, а потом выяснилось, что для подключения компьютерной техники не хватает мощности электричества.

Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?

Качественно проверить юридическую чистоту сделки и добросовестность продавца – непростая задача. Если не чувствуете уверенности в своих силах, доверьте юридическую сторону вопроса специалистам.

Юридическая онлайн консультация Pravoved оказывает услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.

Мы проверим интересующий вас объект, честно предупредим о возможных рисках, обеспечиваем законность и безопасность сделки.

Источник: https://www.pravo-ved.ru/osnovnye-oshibki-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Приобретению коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше.

Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения.

Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении.

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности.

Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора.

Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца.

Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения.

Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости.

Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат.

Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах.

В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра.

Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу.

Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки.

В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям.

Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения.

Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах.

Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное – составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Источник: https://FB.ru/article/356806/pokupka-kommercheskoy-nedvijimosti-osobennosti-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

Приобретению коммерческой недвижимости

Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса.

Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие.

Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

Street retail в классической “сталинке”

Как выбрать помещение?

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.

Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств.

Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно.

Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль).

Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений).

Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам.

В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния.

Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами.

Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.

Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории.

На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам.

Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.

Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду.

Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев.

Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации.

Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений.

Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции.

В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них.

Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции.

Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся.

Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения.

К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Как быть после покупки?

Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась  в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к.

выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов.

С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход.

Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа.

В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-vygodno-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-i-na-chto-obratit-vnimanie

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Приобретению коммерческой недвижимости

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

 

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;

  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

 

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

 

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: