Неустойка после переуступки прав по ДДУ

Содержание
  1. Переуступка права требования неустойки по ДДУ юридическому или физическому лицу
  2. Что такое уступка права неустойки по ДДУ
  3. В каких случаях можно продать неустойку по дду
  4. Порядок выкупа неустойки по ДДУ
  5. Когда выгодно переуступить право на неустойку третьему лицу
  6. Ндфл у дольщика по 214-фз и нк рф: налоги при переуступке дду, при получении неустойки или страховой выплаты
  7. Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье
  8. НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ
  9. НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ
  10. Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика
  11. Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:
  12. Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику
  13. Вы можете скачать бланки 3-НДФЛ, актуальные в 2018 году, для самостоятельного заполнения или использовать специальную программу ИФНС
  14. Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус
  15. Что такое уступка в долевом строительстве?
  16. Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
  17. Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
  18. Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
  19. Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
  20. Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок покупки квартиры
  21. Что такое договор переуступки права требования?
  22. Когда возможна переуступка права требования квартиры?
  23. Переуступка права требования в отдельных случаях
  24. Ипотечная квартира
  25. Если использовался маткапитал
  26. Если в ДДУ указан несовершеннолетний
  27. Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы
  28. Риски для покупателя
  29. Как купить квартиру по переуступке права требования? Пошаговая инструкция
  30. и образец договора
  31. Документы
  32. Расходы
  33. Ответы юриста на частые вопросы
  34. Заключение эксперта
  35. Уступка права требования неустойки по ДДУ – Официальные разъяснения
  36. Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ
  37. Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ
  38. Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu
  39. Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?
  40. Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

Переуступка права требования неустойки по ДДУ юридическому или физическому лицу

Неустойка после переуступки прав по ДДУ

Частный дольщик, являясь стороной договора долевого участия (далее – ДДУ), не защищен от возможного недобросовестного выполнения застройщиком своих обязанностей по сдаче нового жилья в установленный срок. Согласно законодательству и условиям договора в таких случаях предусмотрена ответственность строительной компании в виде неустойки.

Получить положенное возмещение за просрочку в большинстве возникающих ситуаций можно в судебном порядке. Не все участники могут позволить себе терять драгоценное время, и не каждый разбирается в юридических тонкостях, чтобы самостоятельно защищать свои интересы. Для подобных случаев в РФ предусмотрена такая процедура – выкуп неустойки по ДДУ.

Что такое уступка права неустойки по ДДУ

Переуступка неустойки по ДДУ – это предусмотренная Гражданским кодексом процедура, в результате которой лицо, имеющее законное право на получение материальных благ (цессионарий), передает его другому лицу (цедент) за вознаграждение (компенсация для цессионария за передачу права) или без такого. Условия о сумме вознаграждения обязательно согласовываются сторонами.

Переуступка права требования по ДДУ – это договор цессии, заключаемый в простой письменной форме.

После заключения договора участники получают следующее:

  • тот, чьи права были нарушены, получает денежные средства, но в меньшем размере, чем неустойка;
  • лицо, приобрётшее право – возможную прибыль за счет разницы от выплаченного вознаграждения и полученной суммы пеней.

Такие действия не принесут большой выгоды дольщику, однако он гарантированно получит средства.

В каких случаях можно продать неустойку по дду

Если внимательно изучить законодательную базу, регламентирующую гражданско-правовые отношения, то можно сделать вывод, что законом не предусмотрены ограничения по осуществлению сделок по уступке прав требования. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ-214 не содержится таких запретов.

Переуступка неустойки по ДДУ возможна юридическому или физическому лицу.

На законность сделки это никак не влияет, однако для того, чтобы правильно продать неустойку по ДДУ, целесообразно удостовериться в том, что договор о приобретении квартиры не содержит:

  • условие запрета отчуждения своего права на штрафные санкции. Конечно, в идеале лучше перед заключением договора проверить его на наличие такого пункта и при необходимости удалить его;
  • положения, регламентирующие право застройщика на дачу согласия об отчуждении права требования пеней;

То есть, для того, чтобы грамотно осуществить сделку не достаточно изучить только договор о продаже права, также необходимо внимательно прочитать положения договора о долевом участии.

Можно провести сделку и до сдачи объекта, до подписания акта передачи квартиры. То есть продается право требовать неустойку на будущее. В подобном варианте есть определенные риски, вытекающие из расчета штрафных санкций.

Точно никто не знает, какого числа будет сдана квартира. Поэтому рассчитать хотя бы приблизительную сумму начисленных пеней, и, соответственно, вознаграждение, очень проблематично.

Порядок выкупа неустойки по ДДУ

Где найти покупателя – один из вопросов, которые могут возникнуть в правоотношениях по просроченной сдаче объекта. Объявлений от организаций, желающих купить неустойку по ДДУ, очень много.

Достаточно лишь связаться с заинтересовавшими представителями, проанализировать предлагаемые условия и выбрать наиболее оптимальные.

Перед подписанием договора необходимо встретиться с представителем компании и в ходе совместных переговоров обсудить моменты соглашения, уделив особое внимание порядку выплаты компенсации.

Организация может выполнить свои денежные обязательства как до взыскания с девелопера денежных средств, так и после. Эти особенности обговариваются до подписания и включаются в текст. Право требования переходит к организации либо сразу после вступления в законную силу подписанного договора, либо после оплаты предусмотренной суммы.

Существенным условием цессии является соглашение о компенсации, которая всегда будет ниже, чем законная неустойка. После согласования всех положений, стороны оформляют их в письменном виде и подписывают.

С момента вступления подписанного соглашения в законную силу у дольщика нет права на штрафные санкции недобросовестного застройщика.

Когда выгодно переуступить право на неустойку третьему лицу

Если дольщик – физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то участие в продаже права требования штрафных санкций, сулит ему больше однозначную выгоду.

  1. Физическое лицо не может подать исковое заявления в арбитражные суды, которые созданы специально для разрешения споров, вытекающих из договорных отношений. Человек может обращаться в суды общей юрисдикции. А практика по делам, вытекающим из отношений по неустойкам, свидетельствует, что районный, городской судебные органы очень часто идут на поводу у застройщиков и снижают размер неустойки и штрафа в пределах, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса.
  2. Обычный человек не разбирается в юридических тонкостях, которые, как подводные камни, могут встречаться на каждом этапе отстаивания и защиты своих прав. Возможно, придется обращаться к профессиональному юристу за помощью: для грамотного составления досудебной претензии, искового заявления; представления интересов в гражданском процессе. Такие услуги безвозмездно не оказываются и влекут за собой дополнительные расходы, которые не обязательно будут возмещены ответчиком в полном объеме.
  3. Если в условиях прописана возможность выплаты компенсации до возмещения штрафных санкций, то полученными деньгами вполне реально начать распоряжаться сразу, а не ждать несколько месяцев. Такая выплата не лишняя, как подспорье на время проведения ремонта в новой квартире.

Но в любом случае, дольщик выигрывает за счет того, что не тратит свое время и нервы, ведь судебный процесс, вероятно, затянется на долгие месяцы.
Единственный минус заключается в следующем: выплата суммы взамен права требования ниже, чем сама неустойка. И здесь каждый решает сам – бороться за положенные штрафные санкции самостоятельно, или прибегнуть к помощи специальных организаций.

Как оформить переуступку неустойки по ДДУ юридическому лицу

После выбора организации, с которой планируется заключить договор, проведения переговоров, согласования всех нюансов (размер вознаграждения, порядок его получения и прочее), можно приступать к основному – оформлению перехода права требования штрафных санкций.

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен быть грамотно оформлен:

  • Договор подписывается в письменной форме. Составлением занимается организация. Перед подписанием его можно взять домой, чтобы внимательно ознакомиться со всеми условиями. Только после прочтения всех пунктов можно подписывать.
  • Соглашение о переуступке неустойки обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Все проблемные моменты (согласование даты и времени приема в ЕГРП, например), возникающие с регистрацией, как правило, берет на себя организация, которой продано право.

Только после того, как пройдены все формальности, он считается заключенным и вступившим в законную силу.

Теперь обязательно надо уведомить застройщика о том, что продано право на штрафные санкции. Такое уведомление можно составить в свободной форме, в нем должны содержаться сведения о цессионарии и цеденте.

Уведомление составляется в свободной форме, но обязательно должно содержать сведения о договоре, который был заключён с девелопером. К подобному уведомлению можно приложить копию заключенного договора, но это не обязательно.

Уведомление лучше направить почтой заказным письмом с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что застройщик его получил.

Таким образом, в переуступке права требования штрафных санкций нет ничего сложного, наоборот, такой договор поможет миновать трудности, возникающие в результате получения законной компенсации.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/vykup-neustoyki.html

Ндфл у дольщика по 214-фз и нк рф: налоги при переуступке дду, при получении неустойки или страховой выплаты

Неустойка после переуступки прав по ДДУ

Инвестиции в строительство по договору ДДУ — это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.

Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.

Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.

Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу.

В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ.  К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.

НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ

Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218221 НК РФ.   Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора.

При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.

Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.

  • Облагаются налогом в размере 13 %:
  1. Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
  2. Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
  3. НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
  1. Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
  2. Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
  3. Моральный вред;
  4. Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.

Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу.

Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению.

Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.

Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику

Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.

Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.

Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.

Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.

Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.

Вы можете скачать бланки 3-НДФЛ, актуальные в 2018 году, для самостоятельного заполнения или использовать специальную программу ИФНС

 rn

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/27/ndfl-u-dolshhika-po-214-fz/

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Неустойка после переуступки прав по ДДУ

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок покупки квартиры

Неустойка после переуступки прав по ДДУ

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу.

Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию.

Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое договор переуступки права требования?

Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна переуступка права требования квартиры?

Чаще всего договор цессии заключается по нескольким причинам:

  • Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег. На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.
  • Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами. В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.
  • Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
  • Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.

Пример:
Женщина заключила ДДУ со строительной компанией. По договору она должна получить после завершения строительства и полной уплаты взносов однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м.

Через некоторое время у нее родилось двое детей, и она поняла, что в однушке семье будет тесно.

Строительство еще не завершено, но она решила продать право требования недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию другому человеку.

Изначальная цена квартиры была равна 3 000 000 руб., на момент продажи – 5 000 000 руб. Вся сумма по ДДУ дольщицей выплачена полностью. Прибыль после переуступки права требования составит 2 000 000 руб.

Переуступка права требования в отдельных случаях

Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира

Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях. Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика. Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал

Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям. После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Если в ДДУ указан несовершеннолетний

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы

Можно выделить несколько достоинств и недостатков приобретения недвижимости по договору цессии для покупателя:

ПлюсыМинусы
Если продавцу срочно нужны деньги, на покупке квартиры можно сэкономить до 20% от реальной стоимостиСтроительство может быть заморожено, застройщик – обанкротиться. Нередко компании не соблюдают сроки сдачи объектов в эксплуатацию
Есть шанс заработать, если оформить договор цессии, а потом продать уже готовое жилье по договору купли-продажи. В зависимости от ситуации на рынке прибыль составит до 30% от потраченных денег на приобретениеЕсть вероятность, что у цедента имеются долги перед застройщиком
Есть шанс нарваться на мошенничество – двойную продажу, когда договоры цессии заключаются одновременно с несколькими гражданами

Преимущества есть и для продавца. Он может заработать на разнице между вложенными в покупку деньгами и суммы последующей продажи права требования. Но есть и недостатки. Во-первых, придется договариваться с застройщиком, что усложняет процедуру. Во-вторых, обязательно уплачивается НДФЛ 13% (ст. 208 НК РФ).

Риски для покупателя

Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
  2. Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
  3. Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
  4. Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине.

Например, если цедент будет признан банкротом. В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Как купить квартиру по переуступке права требования? Пошаговая инструкция

Для начала продавцу нужно получить разрешение на переуступку от застройщика, если оно требуется. После этого собирается полный пакет документов для сделки.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.
  2. Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.

В завершение нужно дождаться, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Ему присвоят адрес, оформят кадастровые паспорта на каждую квартиру. По итогу дольщику выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, составят акт приема-передачи. После этого следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

и образец договора

Унифицированной формы договора нет, но для регистрации изменений он должен содержать полные сведения о сделке:

  1. Дата, место оформления.
  2. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные участников сделки.
  3. Сведения о недвижимости, технические характеристики.
  4. Реквизиты ДДУ.
  5. Отсылка на полученное разрешение от застройщика, его реквизиты.
  6. Ответственность застройщика по ДДУ перед дольщиком, чтобы покупатель при необходимости смог потребовать неустойку за несоблюдение сроков строительства.
  7. Стоимость переуступки (цена для оплаты покупателем продавцу).
  8. Порядок расчета: до, во время или после регистрации. Чаще всего до регистрации вносится небольшой задаток, остальная сумма – после.
  9. Способ расчета: наличными, банковским переводом, через ячейку, аккредитив.
  10. Документы, которые продавец должен передать покупателю.
  11. Права, обязанности и ответственность сторон.
  12. Подписи участников сделки.

Документы

Для заключения договора цессии продавец должен представить:

  • Оригинал ДДУ.
  • Паспорта сторон.
  • Разрешение застройщика на переуступку (если требуется).
  • Справку о погашении долга перед застройщиком, или об остатке задолженности.
  • Нотариальное согласие супруга цедента на сделку.

Если у продавца есть дети, не лишней будет справка о неиспользовании маткапитала на покупку по ДДУ. Ее или справку об остатке средств по капиталу можно заказать в ПФР.

Когда договор уже оформлен, его нужно представить в Росреестр вместе с представленными выше документами и квитанцией об уплате госпошлины.

Обратите внимание! Если подавать документы в МФЦ, пошлину можно заплатить на месте с банковской карты.

Расходы

Размер госпошлины за внесение изменений в Росреестре составляет 350 руб., она платится покупателям. Если стороны для оформления договора обращаются к юристу, оплата его услуг определяется по договоренности.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. По договору переуступки покупается право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Все права цедента переходят к цессионарию.
  2. Если в ДДУ указано получение согласия застройщика для переуступки, его нужно оформить, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.
  3. Если тщательно проверить продавца (цедента) и застройщика, для покупателя (цессионария) риски будут сведены к минимуму.
  4. Покупка по переуступке позволяет сэкономить 10-20% от итоговой стоимости недвижимости, т.к. после сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают.
  5. Переуступка в плане оформления сложнее, чем обычная купля-продажа.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Уступка права требования неустойки по ДДУ – Официальные разъяснения

Неустойка после переуступки прав по ДДУ
Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат.

Стаж более 10 лет

Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком отнюдь не гарантирует своевременное получение дольщиками построенного жилья.

Затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, а затем и несвоевременная передача квартиры дольщику происходит повсеместно.

Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ

В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.

На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ  № 214-Ф.

Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется.

Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.  

Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.

Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.

Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.

Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ

Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).

Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.

В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж.

Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию.

Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.

Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu

Положение, прописанные статей 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, касаемо уступки прав требования по ДДУ, нацелены на защиту прав участников договора и служат обеспечением исполнения застройщиком своих обязательств, связанной с передачей дольщику оплаченной им квартиры (объекта недвижимости).

Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон № 214 ФЗ в этом случае не определяют никаких правовых препятствий касаемо возможности уступить право требования неустойки по ДДУ другому лицу. Поэтому осуществляться уступка может в любой ситуации.

Однако существуют некоторые ограничения и правила, влияющие на действительность такого соглашения:

  • Договор (ДДУ) может содержать условия, запрещающие уступать кому-либо права требования, касаемо и самой недвижимости, и любых компенсаций, в том числе и неустойки.
  • ДДУ может содержать требования о необходимости получения письменного согласия застройщика на заключение договора цессии и передачи прав на требование неустойки третьему лицу
  • Уступить право требования на неустойку можно только после полного погашения дольщиком денежных обязательств (цены договора) по ДДУ, или если с соглашением об уступке одновременно переводится долг на нового участника долевого строительства.
  • Договор об уступке права требования по ДДУ не будет иметь юридической силы, если он не прошел гос. регистрацию, либо застройщик и дольщик уже подписали между собой передаточный акт или иной документ, о том, что объект долевого строительства передан дольщику.
  • Соглашение, на основании которого будет произведена уступка прав требования неустойки, подлежит обязательной гос. регистрации в порядке, который установлен положениями закона N 218-ФЗ о гос. регистрации и ст. 389 ГК РФ (форма уступки требования в ред. закона N 367-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного дольщик, заключая договор долевого участия, должен внимательно изучить его условия и правильно определять и понимать их правовые последствия.

Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?

Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.

Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина.

Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров.

Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.

В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.

Немаловажный момент – отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.

Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.

После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:

  • Известить компанию застройщика о переуступке права требования неустойки и смене кредитора, а если договор содержит условия о получении у застройщика согласия, то необходимо его получать в письменном виде.
  • Составить и подписать договор уступки требования (цессии).

Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:

  • данные дольщика;
  • данные компании застройщика;
  • реквизиты третьей стороны, которая получает право на неустойку;
  • подробную информацию о квартире;
  • сроки сдачи объекта, которые указаны в ДДУ;
  • условия, согласно которых происходит уступка прав требования на неустойку;
  • другие сведения, о которых стороны договорились как о существенных.

Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.

После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.

Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.

Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: