Как узаконить перепланировку, если из одной квартиры сделано несколько студий?

Содержание
  1. Деление квартиры на студии
  2. Разбивка квартиры на студии
  3. Нормы и регламенты при устройстве квартиры-студии
  4. Самовольная перепланировка и ее последствия
  5. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно в 2020 году?
  6. Общие положения
  7. Узаконивание самовольной планировки
  8. Сбор документов
  9. Обращение в суд
  10. Положительное решение
  11. Стоимость узаконивания
  12. Требования к перепланировке
  13. Подведем итоги
  14. Как переделать квартиру в несколько студий для сдачи в аренду дороже чем раньше
  15. Пример №1: Переделка квартиры моего родственника
  16. Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду
  17. Пример №2: Моя старая квартира
  18. Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды
  19. Легальность переустройства
  20. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие нужны документы и что нужно делать для оформления
  21. Варианты осуществления перепланировки
  22. Допустимые варианты
  23. Запрещенные варианты
  24. 1.     Подготавливаем проект перепланировки
  25. 2.     Подаем заявление на согласование
  26. 3.     Получаем новый техпаспорт
  27. Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки
  28. 1.     Вызов инженера из БТИ
  29. 2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)
  30. 3.     Обращение в суд
  31. 4.     Получение нового техпаспорта
  32. Наказание за неузаконенную перепланировку
  33. Возможные причины отказа в согласовании перепланировки
  34. Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Деление квартиры на студии

Как узаконить перепланировку, если из одной квартиры сделано несколько студий?

В данной статье рассматривается понятие квартиры-студии, устройства квартир-студии при проведении квартиры, а также о возможности разделения квартиры на несколько студий.

Термин «квартира-студия» не определен в жилищном законодательстве и такое наименование жилья следует отнести к скорее к коммерческой практике. 

Практика рынка недвижимости квартиры-студии, характеризует как жилые помещения с минимальным количеством внутренних перегородок. Кроме того, площадь кухни или зона кухни-ниши в студии, чаще всего не отделена от жилой площади.

В настоящее время застройщики достаточно часто размещают квартиры студии в своих проектах.

Пример квартир-студий от застройщика

Разбивка квартиры на студии

В настоящий момент жилищное законодательство не запрещает деление одной квартиры на меньшие. Тем не менее, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, разделение квартиры на студии согласовать не представляется возможным. 

Надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки, проект с разделением квартиры на меньшие (в том числе и студии) трактуется как устройство апарт-отеля (хостела, гостиницы), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий. 

Чтобы при разделении квартиры получившиеся квартиры/квартиры-студии сохранили статус жилого помещения, квартиры должны стать изолированными друг от друга. Для этого необходимо чтобы у каждой из них был отдельный выход на лестничную площадку. 

Выполнить отделяемый вход на лестничную площадку можно двумя способами:

  1. Присоединив к общедомовой площади тамбур, устроенный на площади объекта;
  2. Произвести устройство проема с выходом на лестничную площадку.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность, перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 собрания всех собственников. 

Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, потребует перевода части площади квартиры в общедомовую собственность с изменением данных кадастрового учета этой площади.

Первоначальная планировка и деление квартиры на студии

Согласование такого варианта перепланировки невозможно, так как нарушается целый ряд действующих норм.

Нормы и регламенты при устройстве квартиры-студии

Квартиры-студии в новостройках и устраиваемые в результате работ по перепланировке квартиры должны соблюдаться следующим требованиям:

  • Выход из помещения совмещённого санузла или уборной, не должен осуществляться в зону жилого помещения или кухни. 

По требованию санитарных норм выход из санузла/уборной, должен быть предусмотрен во вспомогательное помещение – холл, прихожую, коридор, тамбур, кладовку и т. д. 

Условная граница между жилым помещением и вспомогательным, в которое осуществляется выход из санузла далеко не всегда устраивает надзорные органы.

  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

Всевозможные варианты с установкой ширмы, двери-гармошки не отвечают требованию плотного притвора.

  • При объединении кухни с электрической плитой и комнаты рекомендуется ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров). Для этого ненесущую перегородку демонтируют не полностью, оставив небольшие простенки и верхнюю перемычку между ними;
  • Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями.

Перепланировка с объединением помещений кухни и комнаты

Подробнее данный проект описан здесь.

Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых при согласовании перепланировки, внутренние муниципальные регламенты имеют следующие отличия:

  • Считается возможным устройство выхода из совмещённого санузла в жилую комнату;
  • Допускается совмещение газифицированной кухни со смежным жилым помещением;
  • Перепланировка с устройством проема между кухней и комнатой или совмещение этих помещений допускаются с согласия 2/3 собственников, так как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

Самовольная перепланировка и ее последствия

Несмотря на то, что действующими нормами предусмотрено предварительное согласование работ по перепланировке, некоторые собственники приступают к ремонту без согласования.

Как показала практика наших специалистов, ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования в 9/10 случаев, приводят к необходимости проведения восстановительных работ, так как выполняются без должного учёта действующих норм и правил.

При выявлении самовольной перепланировки надзорные органы выдают собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению. Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы. 

В случае неисполнения требований надзорного органа, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Исходя из вышесказанного возможно сделать вывод, что в настоящее время согласовать перепланировку с разделением квартиры на студии не представляется возможным.

Специалисты нашей компании ответят на все вопросы, касающиеся перепланировки/или переустройства квартир и нежилых помещений. Направьте на нашу электронную почту план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса, а также контактного номер телефона для связи.

Кроме этого, потребуется указать, а также в каком объёме требуется участие наше участие – консультация, разработка проектной документации или полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Источник: https://apb1.ru/delenie-kvartiry-na-studii.html

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно в 2020 году?

Как узаконить перепланировку, если из одной квартиры сделано несколько студий?

Некоторые собственники меняют перепланировку жилища путем переноса стен в другие места, расширения отдельных помещений и прочих действий.

Согласно законодательству делать это разрешается после подготовки проекта и получения всех разрешений от уполномоченных органов.

В противном случае собственнику грозит штраф, а также необходимость вернуть все произведенные изменения в исходное состояние.

Как быть, если человек уже сделал перепланировку и теперь хочет ее легализовать? Для этого придется действовать через суд. В статье расскажем подробнее о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие документы собрать и куда с ними обратиться.

Общие положения

Понятие самовольной планировки закреплено Жилищным Кодексом. Под ней подразумевается внесение изменений в планировку квартиры или другого помещения без получения согласия уполномоченных властных органов. Кроме того, самовольной будет также считаться и та перепланировка, которая не соответствует полученному заранее проекту, если тот был утвержден.

Важно! Перепланировка без предварительного разрешения считается нелегальной, поэтому человека могут заставить вернуть переделанную квартиру в исходное положение. Кроме того, будет наложен денежный штраф, составляющий от одной до тридцати тысяч рублей.

Уже сделанную перепланировку признать легальной могут исключительно судебные органы. Они вправе разрешить оставить произведенные изменения и дать добро на официальное оформление.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем.

Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ.

Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни.

Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе.

И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Оповещение администрации.
  3. Обращение в суд.
  4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
  5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Сбор документов

Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится. Пакет бумаг, который нужно собрать:

  • выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
  • технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
  • справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
  • проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.

Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.

Обращение в суд

После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.

Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:

  1. Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако с середины 2016 года его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
  2. Технический паспорт на указанный объект.
  3. Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
  4. Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.

После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.

Положительное решение

Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье. Это делается следующим образом:

  1. Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
  2. Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
  3. Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
  4. В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.

После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда.

Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения.

После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.

В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.

Стоимость узаконивания

Перепланировка квартиры не делается бесплатно, поскольку придется заплатить за некоторые услуги. Среди них могут быть:

  • получение нового технического и кадастрового паспорта жилья;
  • создание проекта;
  • обращение в суд (уплата госпошлины, иные издержки);
  • посреднические услуги, если перепланировка и ее последующая легализация проводятся не своими силами.

Обычно точный расчет стоимости зависит от сложности производимой перепланировки, а также отдельных, индивидуальных факторов.

Требования к перепланировке

Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона. Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:

  1. Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
  2. Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
  3. Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
  4. Устанавливать батарею для отопления на балконе.
  5. Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
  6. Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
  7. Распространять балкон на саму жилую комнату. Однако размещать арку между ними разрешается.
  8. Размещать дополнительный санузел в комнате.
  9. Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.

При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.

Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:

  1. Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
  2. Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.
  3. Водное оборудование разрешается перемещать в другие места. Для этого протягиваются новые трубы. Сохранить придется лишь угол слива, чтобы избежать плохого поступления и слива воды.

Подведем итоги

Изменение планировки квартиры обычно проводится собственниками для улучшения условий проживания. Правильнее всего делать его после утверждения проекта в архитектурном отделе администрации.

Однако если все уже случилось, владельцу придется обращаться в суд за признанием перепланировки легальной. Независимо от решения человеку будет назначен штраф.

Кроме того, не во всех случаях произведенные изменения считаются легальными и не противоречащими закону, поэтому есть возможность и отрицательного решения суда.

Рекомендуем посмотреть видео, в котором эксперт Татьяна Рыпакова делится полезной информацией по вопросам перепланировки и ее самостоятельного согласования.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuju-pereplanirovku-kvartiry.html

Как переделать квартиру в несколько студий для сдачи в аренду дороже чем раньше

Как узаконить перепланировку, если из одной квартиры сделано несколько студий?

Как мы уже поняли, самый выгодный вариант — это вариант с превращением кухни в комнату с последующей покомнатной сдачей квартиры. Чтобы понять, что и как делать, давайте разберем парочку примеров.

Сначала я разберу, что бы я сделал с однушкой своего родственника, если бы надумал ее сдавать, а потом покажу, что можно было бы сделать с моей старой двушкой, которую я разменял.

По каждой квартире я приведу смету и подсчитаю денежную выгоду.

Пример №1: Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

НаименованиеЦенаКол-воСтоимость
Тумба под раковину белая из Леруа-Мерлен 50х50 см70021 400
Раковина (из Леруа-Мерлен)6501650
Смеситель9001900
Столешница 1 м6001600
Сифон под раковину1801180
Устройство короба между ванной и комнатой
Брус 40х40, хлыст 2 м80180
Доска половая, 2,5 м1502300
Труба канализационная + фитинги7001700
Водяной шланг 5м80021600
Тройник1802360
Итого:6770 руб.

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей.

Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей.

Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже.

Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом.

При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

Наименование
За сколько сдавалась раньше  9 500 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж 12 500 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 10 000 = 18 000 руб.
Требуется на переустройство25 000 руб*
Прирост арендных платежей8 000 – 12 500 = 5 500 руб.
Срок окупаемости 25 000 / 5 500 = 4,5 месяца**

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой.

При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта).

В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Пример №2: Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае!!! Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

Экономический расчет:

Наименование
За сколько сдавалась раньше8 000 руб + КУ = 10 000 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж14 000 руб.
За сколько можно сдать по комнатам16 000 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 2 х 10 000 = 28 000 руб.
Требуется на переустройство35 000 руб.
Прирост арендных платежей28 000 – 12 500 = 15 500 руб.
Срок окупаемости35 000 / 15 500 = 2,5 месяца

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

Кстати, мой знакомый перенес кухню в другую комнату уже более 7 лет назад – и ничего, спокойно живет и ничего не переоформляет. Живет, кстати, на 4 этаже…

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

Источник: https://blog.sosnyakov.ru/glava-4-0-primer-pereustrojstva/

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие нужны документы и что нужно делать для оформления

Как узаконить перепланировку, если из одной квартиры сделано несколько студий?

Необходимость перепланировки может возникнуть по разным причинам: ради эстетического удовольствия или технической пользы. Существуют также различные варианты изменения планировки, например, расширение пространства за счет соседнего помещения или разделение большой комнаты перегородкой.

Возникают вопросы. Можно ли в своем жилище что-то ломать, создавать новые стены или переделывать старые в виде арок? Любые изменения первоначального вида планировки вашей квартиры, необходимо согласовывать с государственными инстанциями. Поэтому лучше всего ― сперва проконсультироваться у юристов, чтобы избежать возможных штрафов и головной боли.

1. Варианты осуществления перепланировки

2. Поэтапное руководство узаконивания перепланировки

3. Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

4. Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

5. Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Варианты осуществления перепланировки

В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.

Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.

Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (изменения от 22 января 2019 года) и Постановлением Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»).

Допустимые варианты

√  Объединение кухни с электрической плитой и гостинной за счет формирования дверного проема (арки) в смежной стене;

√  Увеличение площади балкона за счет формирования арки (ширина до 1 м);

√  Увеличение площади ванной или туалета за счет коридора (уровень пола в санузле должен быть ниже пола в коридоре на 3 см);

√  Протягивание новой системы труб с перемещением водного бака стояка (при условии сохранения угла слива).

Запрещенные варианты

√  Снос несущих конструкций;

√  Увеличение площади балкона за счет гостинной или спальной комнат;

√  Перенос батарей, присоединенных к общей системе отопления, на балкон;

√  Оборудование теплого пола за счет общих систем отопления;

√  Перенос санузла в какую-либо жилую комнату;

√  Полное объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.

1.     Подготавливаем проект перепланировки

На первом этапе требуется обращение в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. При посещении государственного органа при себе нужно иметь следующие документы: техпаспорт и выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилое помещение. Следует наглядно продемонстрировать желаемые изменения в планировке вашего жилища ― в виде эскиза или дизайн-проекта.

Процедура узаконивания перепланировки включает несколько этапов

Для составления проекта на дом выезжает инженер-проектировщик, он осматривает и обмеряет квартиру. Далее оформляется проект в двух экземплярах, к нему прикладываются следующие документы:

√  Техническое заключение, которое указывает на состояние конструкций здания и возможность осуществления перепланировки;

√  Копия свидетельства допуска СРО бюро;

√  Договор авторского надзора;

√  Акты скрытых работ.

В некоторых случаях может потребоваться согласование проекта с управляющей компанией, поэтому необходимо уточнить этот момент в вашем ТСЖ или ЖСК. Руководитель управляющей компании заверяет проект печатью и выдает справку о разрешении или не разрешении перепланировки.

2.     Подаем заявление на согласование


Для согласования перепланировки понадобится пакет документов, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

После получения готового проекта, необходимо обратиться в МФЦ или администрирующий орган по вашему району ― жилищную инспекцию, архитектурный отдел. Вместе с заявлением прикладываются следующие документы:

√  Комплект проектной документации (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО бюро);

√  Техпаспорт жилого помещения, срок давности которого составляет не более 5 лет;

√  Документы на квартиру, удостоверяющие право собственности;

√  Согласие на перепланировку от других собственников (несовершеннолетних в том числе), заверенное у нотариуса;

√  Согласие всех членов семьи, снимающих жилье по договору социального найма (если таковое имеет место быть);

√  Решение о внесении изменений, затрагивающих план общей собственности, утвержденное на общем собрании собственников (если ремонтные работы затрагивают общую собственность).

Чтобы узаконить перепланировку нужно подать заявление на ее согласование.

В случае, когда право собственности зарегистрировано в ЕГРН, допускается возможность не предоставлять техпаспорт или выписку из ЕГРН. Администрирующий орган может самостоятельно запросить эти данные из Росреестра.

После подачи заявления на руки выдается расписка, в которой указан список документации для возврата, а также перечень документов, запрашиваемых администрацией в самостоятельном порядке. В некоторых случаях требуется согласование с органами СЭС и МЧС.

Решение администрирующего органа выносится в течение 45 дней. После принятия решения, в трехдневный срок, заявителя обязаны проинформировать. Как правило, просто перезванивают и приглашают прийти за документами. В случае, когда заявитель не приходит, документы могут переслать заказным письмом.

3.     Получаем новый техпаспорт

Наконец, после всей бумажной волокиты, можно приступать к ремонту. Который необходимо закончить за определенный период времени, срок указывается в документах и может различаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве он составляет 12 месяцев.

Компания, которая делает ремонт, должна выдать вам план перепланировки, которая будет производиться.

По завершении ремонтных работ, необходимо обратиться в жилищную инспекцию:

  1. Заполняете заявление о составлении акта завершения перепланировки в вашей квартире с указанием реквизитов о решении согласования.
  2. Прилагаете к заявлению копии договоров с проектным бюро, имеющим допуск СРО, авторским надзором, журнала производственных работ. В журнале должны быть поэтапно перечислены строительные работы, вся техническая и исполнительная документация.

Межведомственная комиссия согласовывает с вами дату контрольного визита в течение 10 дней с момента подачи заявления. Комиссия, выезжающая к вам на дом, состоит из специалиста жилищной инспекции (отдела архитектуры) и управляющего жилым комплексом (если присутствие последнего требуется).

Заявитель со своей стороны обеспечивает явку уполномоченного члена бюро, предоставившего перепланировочный проект, и бригадира ремонтной группы, осуществлявшей изменения в вашей квартире.

В случае возникновения вопросов или спорных моментов данные представители могут на месте прояснить ситуацию и поставить на документах свои подписи.

По завершении контрольной проверки присутствующей комиссионной группой составляется акт в трех экземплярах.

Один из которых будет находится у вас, второй отправляется в ЕГРН для внесения возможных кадастровых правок, а третий остается у администрирующего органа. На всех экземплярах должны стоять подписи:

√  Заявителя;

√  Инспектора;

√  Руководителя жилищной инспекции или отдела архитектуры;

√  Представителя бюро, создавшего проект перепланировки;

√  Уполномоченного ремонтной компании, предоставившей акт скрытых работ.

Далее можно отправляться за получением нового техпаспорта в БТИ или ближайший МФЦ. Вы подаете запрос и оплачиваете пошлину, которая составляет около 2000 рублей. Порядок получения техпаспорта может различаться в зависимости от региона проживания, но регулируется Положением об учете жилищного фонда.

Как правило в БТИ требуется предоставление паспорта, акта о завершении перепланировки и выписки из ЕГРН. К вам домой выезжает инженер, задача которого ― зафиксировать изменения, вносимые в техпаспорт квартиры. Новый техпаспорт можно будет получить в течение 10 дней. 

Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1.     Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3.     Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√  Письменный отказ администрации в согласовании;

√  Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√  Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам.

Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку.

В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

4.     Получение нового техпаспорта

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или  ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

  1. Отсутствие необходимых сведений о квартире в государственных ведомствах. От заявителя требуется предоставить недостающие документы в течение 15 рабочих дней, в противном случае выносится отказ.
  2. Несоответствие изменений в перепланировки квартиры нормам ЖК, ГОСТ, СНиП, строительным нормам, а также угроза безопасности. Например, если вы убрали несущую стену, чтобы соединить кухню с газовой плитой и жилую комнату.
  3. Вынесение проектной организацией заключения о невозможности осуществить перепланировку в силу технического состояния конструкций здания.
  4. Запрет департамента культуры на внесение изменений в доме, являющимся памятником архитектуры и культурного наследия.

    Причины и вид нарушений будут указаны в письменном отказе.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка является незаконной и суд может в ней отказать, ссылаясь на исчерпывающий перечень оснований для отказа согласно ч.1 ст. 27 ЖК РФ.

Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

  1. Истечение срока действия решения о согласовании.
  2. Несоответствие проекта и реальной перепланировки.

В случае отказа в выдаче акта, просите комиссию ссылаться на конкретные нарушения норм закона, ГОСТ или СНиП.

По итогу проверки комиссия в обязательном порядке должна предложить возможные варианты решения: устранение нарушений, выполнение дополнительных работ, предоставление недостающих документов.

                     
                     Виктория Свиридова

Источник: https://xn--1-iubx.xn--p1ai/blog/detail/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuyu-p/

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: