Как обжаловать Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования по процедуре

Содержание
  1. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – что это, для чего нужны, их структура, в чем отличия Генплана
  2. Для чего нужны ПЗЗ?
  3. Структура ПЗЗ
  4. В чем отличия генплана и пзз?
  5. Ппз или генплан — что первично?
  6. ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять
  7. ПЗЗ — что это такое в землепользовании?
  8. Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?
  9. Чем полезны ПЗЗ?
  10. Что такое правила землепользования и застройки? Их структура
  11. Основная часть ПЗЗ
  12. Графическая часть
  13. Специальная часть
  14. Как разрабатывают ПЗЗ
  15. Можно ли оспорить ПЗЗ
  16. Территориальные зоны
  17. Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?
  18. Как вносят изменения в ПЗЗ
  19. Генеральный план и правила землепользования и застройки
  20. Нарушения правил землепользования: изменение и генеральный план правил застройки или публичные слушания
  21. Участники и категории в земельных отношениях
  22. Проблема идентификации земельных участков
  23. Обязанности землепользователей
  24. Документальные особенности использования земли
  25. Особенности фактического землевладения в разрезе государственного законодательства
  26. Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2017) — Практика применения земельного законодательства
  27. Нарушения в правилах землепользования и застройки: какие бывают, и что делать в случае противоречий
  28. Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории
  29. ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам
  30. ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка
  31. ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка
  32. Допущено грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ
  33. Внесение изменений в ПЗЗ и ГП | правила застройки и землепользования и генеральный план
  34. Внесение изменений в ПЗЗ
  35. ПЗЗ — правила землепользования и застройки
  36. Проект внесения изменений в ПЗЗ
  37. Публичные слушания внесение изменений в генеральный план города

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – что это, для чего нужны, их структура, в чем отличия Генплана

Как обжаловать Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования по процедуре

Правожил.com > Оформление недвижимости > Оформление земли > Градостроительные документы ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы.

Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

  • планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
  • привлечения инвесторов для их развития;
  • охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
  • защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.

Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

  • разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
  • устанавливаемые ограничения в их использовании;
  • предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
  • уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

В чем отличия генплана и пзз?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Ппз или генплан — что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/pzz-chto-eto.html

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять

Как обжаловать Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования по процедуре

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/

Нарушения правил землепользования: изменение и генеральный план правил застройки или публичные слушания

Как обжаловать Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования по процедуре

Несоблюдение правил регистрации и оформления прав собственности на землю приводит не только к затруднению использования территорий. Отклонения от норм оформления влияют и на темпы развития рынка недвижимости Российской Федерации.

Чаще всего случаи отказа от оформления встречаются по причине нежелания брать ответственность по:

  1. оплате налогов;
  2. совершению арендной платы;
  3. восстановительным процедурам с земельными участками.

Участники и категории в земельных отношениях

Доказать право собственности на землю, которая не имеет официального оформления, практически невозможно.

Государственное законодательство создает условия, необходимые для своевременного и правильного оформления земельного участка во избежание проблем при использовании недвижимости (аренда, продажа, раздел имущества).

Правовой основой в сфере землевладения являются федеральные законы. К сожалению, их действие не всегда находит правильное применение на практике.

В соответствии с Земельным кодексом РФ землепользователями могут выступать:

  1. физические лица;
  2. юридические лица;
  3. образования государственного и муниципального значения.

Фактическое землепользование включает следующие категории:

  1. граждане, которые обладают правами собственности на использование объекта недвижимости;
  2. граждане, которые заняли определенный земельный участок без регистрации документов и оформления юридических прав;
  3. лица, которые получили право собственности во время действия официальных юридических документов (полная выплата аренды, вступление в права наследства).

Несанкционированный захват территории наказывается государственным законодательством в рамках административной ответственности.

Проблема идентификации земельных участков

Практика показывает, что во многих ситуациях доказать несанкционированный захват земли практически невозможно. Сложность заключается в отсутствии критериев для идентификации определенного участка территории. В данном случае, правильно урегулировать гражданские отношение очень сложно.

Если в Кадастре государственной недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то фактически невозможно определить его границы. Следовательно, провести судебное разбирательство в соответствии с государственными нормами нельзя.

Незарегистрированная в кадастровом учете недвижимость не имеет никаких гарантий для собственников.

В виду этого, власти вынуждены вводить в правовую базу обособленное понятие «фактическое землепользование», за которым закрепляются конкретные нормы применения в судебной практике.

Обязанности землепользователей

Фактическое землепользование предполагает ряд обязанностей, которые принимают граждане, использующие определенную территорию:

  1. охрана лесных ресурсов, водоемов и экосистем;
  2. соблюдение норм и правил пожарной безопасности;
  3. соответствие регламентам Градостроительного кодекса РФ;
  4. противостояние загрязнению и борьба с процессами загрязнения почв, водоемов и воздуха;
  5. не допускать ухудшения состояния плодородных почв.

Документальные особенности использования земли

Несмотря на несовершенство законодательства в данной сфере, фактическое землепользование должно подкрепляться определенными бумагами и документами:

  1. бумага, указывающая на официальное разрешение использовать определенную часть земли;
  2. нотариально заверенный договор, указывающий на приобретение объекта недвижимости, расположенного на исследуемом земельном участке;
  3. результат судебного процесса, указывающий на то, что конкретные лица имеют право использовать участок земли или объекты недвижимости, расположенные на его территории.

Несовершенство законодательства в данной правовой области обуславливает некоторые разногласия. Многие специалисты не согласны с правильностью использования вышеуказанных документов в качестве подтверждения права на использование земли.

Тут же следует учесть, что лица, которые используют земельный участок на протяжении пятнадцати лет, могут свободно претендовать на право собственности. Гражданский кодекс РФ в данном случае учитывает свойство приобретательной давности и регламентирует для него определенные требования. Право собственности приобретается через пятнадцать лет использования, если гражданин:

  1. непрерывно использует земельный участок;
  2. несет ответственность за его сохранность и содержание;
  3. добросовестно и открыто ведет деятельность на определенном земельном участке;
  4. выполняет обязанности на ряду с собственниками имущества на протяжении всего времени.

Особенности фактического землевладения в разрезе государственного законодательства

В Земельном кодексе теоретические и практические вопросы землевладения остаются актуальными и на сегодняшний день. Проблема присвоения определенного статуса лицам, которые на сегодняшний день являются фактическими землепользователями, остро затрагивает решения высших органов управления.

На данный момент государственное законодательство устремлено в повышение эффективности процессов синхронизации правовых основ с регламентами Земельного кодекса. В данном случае основной целью является поиск механизмов, которые бы смогли максимизировать ответственность землепользователей по отношению к земельным ресурсам.

Обеспечить масштабный процесс приватизации необходимо на высших уровнях законодательной власти. Такие процессы положительно отобразятся на экономических результатах, урегулировании гражданских и земельных отношений. Повышение контроля улучшит и условия проведения судебных процессов в данной сфере юриспруденции.

Источник:

Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2017) — Практика применения земельного законодательства

Судебные акты о признании незаконным отказа уполномоченного органа в предоставлении в собственность земельного участка собственнику недвижимого объекта, расположенного на этом участке, отменены, поскольку содержащиеся в них выводы не соответствуют нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации о первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки.

Общество является собственником объекта недвижимости — станции технического обслуживания автомобилей, расположенной на земельном участке, предоставленном обществу в аренду до 2063 года на основании договора с уполномоченным органом муниципального образования (далее — администрация).

Ссылаясь на положения подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.

Администрация сообщила заявителю, что испрашиваемый земельный участок не подлежит предоставлению в частную собственность в силу п. 12 ст.

85 ЗК РФ, поскольку в соответствии с генеральным планом муниципального образования он относится к зоне зеленых насаждений общего пользования.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа администрации незаконным. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление общества удовлетворено.

Суды исходили из того, что на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу, фактическое использование земельного участка соответствует виду его разрешенного использования и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования, и пришли к выводу об отсутствии основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании ст. 85 ЗК РФ.

Суды также приняли во внимание, что решением законодательного органа муниципального образования были внесены изменения в Правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми спорный участок расположен в территориальной зоне «коммунально-складская зона», одним из видов разрешенного использования которой является размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Изменения в правила были внесены после принятия генерального плана. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 18, 23 ГрК РФ генеральные планы включают в себя карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон размещения названных объектов. Частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст.

35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Источник: https://vzelenke.ru/zakonodatelstvo/kak-razobratsya-chto-takoe-pravila-zemlepolzovaniya.html

Нарушения в правилах землепользования и застройки: какие бывают, и что делать в случае противоречий

Как обжаловать Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования по процедуре

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, изменением или оспариванием правил землепользования и застройки.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка т.е. видах разрешённого использования и предельных параметрах застройки земельного участка.

ПЗЗ принимаются (во всяком случае, такая цель декларируется) с учётом перспектив развития населенного пункта, исключения градостроительных ошибок. В связи с этим изначально не ставится задача угодить всем интересам конкретных землепользователей.

Поэтому, согласно закону и судебной практике, само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных собственников не является нарушением.

Например, в Москве для исключения неконтролируемой точечной застройки большая часть застроенной территории отнесена к зоне «Ф», в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов.

При этом принятие (изменение) ПЗЗ затрагивает в первую очередь землепользователей, планирующих застройку участка, поскольку существующие объекты, (как и строящиеся, если разрешение на строительство выдано до вступления в силу ПЗЗ) могут эксплуатироваться по существующему назначению без ограничения срока, если только не угрожают жизни и здоровью граждан либо окружающей среде.

Некоторой защитой для потенциального застройщика является трехлетний срок действия ГПЗУ. В случае с арендованным участком, если положения ПЗЗ не позволяют исполнить ранее заключённый договор аренды под строительство, также может ставиться вопрос о расторжении договора и возмещении убытков.

Соответственно о нарушениях при принятии ПЗЗ, при которых целесообразно их судебное оспаривание можно говорить, если:

  • ПЗЗ явно ограничивают права собственников без какого-либо разумного обоснования;
  • В ПЗЗ допущены ошибки технического характера.

В свою очередь в случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках данной процедуры представляется возможным доказать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населённого пункта, привлечению инвестиций и т.д.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание крайне неэффективным.

Можно выделить нижеследующие наиболее характерные нарушения при принятии ПЗЗ:

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройкиво время процедуры публичных слушаний либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием Генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства.

При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать убытки).

В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон.

По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения того или иного акта, установившего указанную границу.

ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена. Именно такой режим установлен для большей части застроенной территории в ПЗЗ Москвы (зона сохраняемого землепользования «Ф»).

В таком случае целесообразно ставить вопрос не о судебном оспаривании ПЗЗ, а об их изменении по заявлению землепользователя.

Однако в иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки.

Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства либо ноль, либо фразу «определяется проектом планировки территории».

Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории – длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ может быть оспорено в судебном порядке.

Допущено грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ

ПЗЗ могут также быть успешно оспорены в том случае, если будет доказано, что при их принятии была существенно нарушена соответствующая процедура: например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.

Наши услуги: территориальная зона не соответствует цели, вопрос о соответствии генплана и разрешенного использования земли,вопрос о правильности использования земельного участка, обратная сила пзз, какой раздел пзз нужно заказывать для смены вида разрешенного использования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/generalnyy-plan-i-pzz/narusheniya-pri-prinyatii-pzz

Внесение изменений в ПЗЗ и ГП | правила застройки и землепользования и генеральный план

Как обжаловать Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования по процедуре

Как соблюдать правила землепользования и застройки. В самых общих чертах — вам нужно найти юридические требования по этому вопросу в отношении земли, представляющей интерес.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004

Владелец со всей информацией имеет право выбирать разрешенный тип земли из списка разрешенных первичных и вторичных типов. Достаточно просто применить его к комитету при администрации по месту нахождения земельного блока.

Информация о принятом решении передается местному органу службы содержания под стражей в порядке взаимодействия между министерствами без участия заявителя. Никакие действия соискателя не требуются.

Вы получите только положение о землепользовании и застройке, а также генеральный план и разрешенный тип использования земли, которую вы выбрали.

Право изменять допустимый тип использования и какие-либо изменения в зоны, несомненно, является собственностью владельца прав. Теоретически это может быть владелец и арендатор. На практике, однако, арендатор не имеет права самостоятельно менять генеральный план, тип использования земли, а также вид застройки.

Внесение изменений в пзз, правила изменения типа определенного использования участка зависят от 2 факторов: наличия утвержденных положений землепользования и развития, а также права на земельные участки.

Если правила землепользования и развития муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, действует следующая процедура.

Один базовый тип разрешенного использования земельного участка может быть изменен на другой тип разрешенного использования по просьбе владельца земельного участка.

НАПИШИТЕ НАМ О ВАШЕЙ ПРОБЛЕМЕ

С этой целью владелец обращается в орган местного самоуправления, получает выписку из правил землепользования и развития в отношении его земельного участка, а затем направляет в кадастровый орган регистрации заявку на изменение вида разрешенного использования земельный участок. Принятие органами государственной власти любых решений и других нормативных актов об изменении одного базового типа разрешенного использования на другой не требуется.

Право на изменение одного базового типа разрешенного использования земельного участка на другое предоставляется владельцу земельного участка.

Застройщик земельного участка связан типом разрешенного использования, установленного для участка государственного владельца, а также целью использования земельного участка, указанной в договоре аренды. В связи с этим не может самостоятельно выбирать виды использования земельного участка от основных и условно разрешенного использования земельных участков.

Внесение изменений в ПЗЗ

Изменение правил землепользования и развития необходимо в том случае, если владелец сайта желает использовать его таким образом, который не предусмотрены действующей ППЗ.

В том числе в случаях, когда ПЗЗ не позволяют или существенно ограничивают новое строительство (в частности, территорию «сохраненного землепользования» с нулевыми параметрами разрешенного строительства). Процесс внесения изменений в ППЗ довольно сложный с точки зрения сроков, количества координационных процедур и проектных работ.

В зависимости от сложности объекта временные рамки для внесения изменений в ППЗ могут варьироваться от 3 до 8 месяцев. Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ составляет 100 дней.

ПЗЗ — правила землепользования и застройки

Правилами землепользования и развития являются правила зонирования, обязательные для реализации правил зонирования, разработанных местными органами власти, каждый из которых имеет свои собственные правила, которые определяются сложившейся социокультурной средой, особенностями существующих объектов и других характеристиками территории. Подать заявку на изменение зоны можно где угодно.

Проект внесения изменений в ПЗЗ

После согласования, принятия и внесение изменений в генеральный план, а также принципиальных решений координационными организациями разрабатывается проект для внесения изменений в ПЗЗ.

Этот материал проекта разработан строго в соответствии с установленными требованиями и правилами с учетом всех градостроительных стандартов в области транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высоты и т. д.

 Публичные слушания внесение изменений в пзз проходят в соответствующие сроки.

В случае, если в рамках внесения изменений в ПЗЗ вы планируете изменить тип разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо принять во внимание ряд дополнительных процессов, которые вы можете прочитать в раздел «Изменение ВРИ».  Подать заявку на изменение зоны могут как физические, так и юридические лица.

Публичные слушания внесение изменений в генеральный план города

После внесения изменений в правила землепользования и застройки, разработки и согласования проекта Поправки он представляется на рассмотрение в рамках процедуры публичного слушания.

Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры общественных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения очень высока и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.

Проект по внесению изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен и раскрыт жителям окрестностей. Для авторов проекта важно принять участие в правильных аргументах и объяснить некоторые дизайнерские решения.

После общественных слушаний необходимо быстро разработать план действий, при необходимости — альтернативные дизайнерские решения. Наша компания обычно подготавливает несколько сценариев с разработанными дизайнерскими решениями, которые должны быть готовы к любой разработке событий.

Источник: https://contrpro.ru/konsalting/ur-lica/vnesenie-izmenenij-v-pzz-i-gp-pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya-i-generalnyj-plan/

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: