Как купить недостроенный коттедж?

Содержание
  1. Что делать, если вы покупаете загородный недострой?
  2. Первые вопросы, которые нужно задать владельцу еще до просмотра дома
  3. На чем можно «подловить» владельца при осмотре дома
  4. Какие документы должны быть у владельца
  5. Во что обойдется достройка дома
  6. Покупка и продажа недостроенного дома
  7. С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?
  8. Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?
  9. Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?
  10. Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?
  11. Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
  12. Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:
  13. Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
  14. Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:
  15. Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):
  16. Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя? на сайте Недвио
  17. В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?
  18. Основные риски при купле-продаже недостроенного дома
  19. Виды недостроенных домов
  20. 1. Дом под чистовую отделку
  21. 2. Дом под черновую отделку
  22. 3. Готова только «коробка»
  23. 4. Есть только фундамент
  24. Как оценить качество «недостроя»?
  25. Основные условия безопасного приобретения:
  26. Способы сократить риск
  27. Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит
  28. Особенности оформления документов
  29. Купить лазерный дальномер, уровень
  30. «Торг до слез», «продается дешевле себестоимости». Почем недостроенные коттеджи под Минском – Недвижимость Onliner
  31. Самые проблемные — «коробки» из девяностых
  32. Оптимальный вариант — до 200 «квадратов», без подвала и гаража
  33. Какие подводные камни
  34. Цены завышены в среднем на 15—20%

Что делать, если вы покупаете загородный недострой?

Как купить недостроенный коттедж?

Предположим, вы решили купить дом за городом. Изучили объявления и нашли прекрасный вариант: он подходит вам по цене и местоположению, стоит на большом симпатичном участке,  у него нужная вам этажность и площадь. Смущает и настораживает только одно обстоятельство – дом не достроен.

Обычно в сделках с недвижимостью советом и делом помогают риелторы, но может случиться, что такой дом вам предложит знакомый или сосед по даче, и вы решите обойтись без посредников. Проект «Недвижимость Mail.

ru» подготовил несколько советов: что нужно знать и на что обратить внимание, если вы решили купить недостроенный дом. 

Первые вопросы, которые нужно задать владельцу еще до просмотра дома

В первую очередь нужно выяснить причину, по которой строительство дома было остановлено. Вполне возможно, что стройку заморозили из-за проблем с конструктивом – коттедж начал «гулять», и хозяин от него  избавляется, поскольку  дальше строить нет смысла.

Кроме того, надо узнать, как давно дом находится в таком состоянии. Если строительство затянулось на несколько лет, и коттедж все это время не отапливался, велика вероятность, что в здании завелся грибок, который постепенно его разрушит.

На чем можно «подловить» владельца при осмотре дома

Недострой хорош тем, что видны все его недостатки и достоинства. Качество постройки можно оценить самостоятельно, привлечь знакомых или  пригласить независимых экспертов.

Как правило, основные проблемы в доме связаны с неправильно уложенным фундаментом, затоплением в подвале, протечками кровли и грибком.  Эксперты советуют обратить внимание на все «сырые точки» дома – фундамент, цокольный этаж, углы в комнатах, чердаки.

«При осмотре дома надо спуститься в подвал, проверить, нет ли трещин в фундаменте и грибка, обратить внимание на уровень сырости, – советует управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. –  В подвальном помещении должно быть сухо.

  А протечку кровли можно увидеть на внутренних стенах. Но проблема в том, что причину протечки установить непросто, поскольку она может быть вызвана различными обстоятельствами. Возможно, не соблюдались правила монтажа либо были нарушения в стропильной системе.

Но определить это может только специалист, который имеет опыт в строительстве и отделке».

«Даже если никаких тревожных признаков (влаги, разводов, белого налета на стенах и фундаменте, промерзших углов) вы не обнаружили, лучше не покупать дом без независимой экспертизы, – считает  директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»  Илья Менжунов. – Только заключение специалистов может гарантировать вам, что в объекте нет скрытых дефектов, и в дальнейшем он будет пригоден для жизни».

Какие документы должны быть у владельца

Стандартный пакет документов на участок с домом (в том числе объектом незавершенного строительства)  включает:

•   свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение;

•   документ, являющийся основанием возникновения права собственности.  Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, решение суда, разрешение на строительство, иной документ;

•   выписка из ЕГРП о наличии/отсутствии ограничений (обременений) права собственности на этот дом.

У собственника может также быть кадастровый план и паспорт БТИ (а в нем – поэтажный план и экспликация объекта).  Но у многих владельцев дачных домов нет паспорта БТИ, так как права на объект признавались по дачной амнистии.

В случае, если при строительстве дома использовался труд профессиональной бригады, то собственник должен иметь технические документы на все этапы строительства, произведенные компанией.

Кроме того, можно спросить у владельца, есть ли у него акт скрытых работ. Этот документ подтверждает, что дом был построен из качественных материалов, а все работы выполнены в соответствии с технологией.

Во что обойдется достройка дома

Скорее всего, вы не рассматриваете недостроенный дом как арт-объект, и в этом состоянии он вам не нужен. И это значит, что придется его достроить.  Илья Менжунов из «Метриум Групп» советует не стесняться и выяснить, сколько денег собственник вложил строительство – вам нужно оценить свои будущие затраты.

Как правило, архитектурная компания, у которой был заказан проект, составляет и предварительную смету – загляните в нее, если она сохранилась.  Кроме того, нужно поинтересоваться, какого качества материалы использовались при строительстве, какая компания выполняла работы.

Чаще всего хозяева объектов и сами охотно рассказывают о таких вещах, поскольку продают дом с некоторым дисконтом (10-20%) от вложенных в него средств.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/16793/chto_delat_esli_vy_pokupaete_zagorodnyj_nedostroj/

Покупка и продажа недостроенного дома

Как купить недостроенный коттедж?

Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.

С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?

Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.

Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.

Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.

Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал.

По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно.

Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  • Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  • Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  • Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики.

Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей.

Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?

У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.

Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть.

Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы.

Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.

Понравилась публикация?

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kottedzh_i_zagorodnyj_dom/pokupka_kottedzha/pokupka-i-prodazha-nedostroennogo-doma/

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Как купить недостроенный коттедж?

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС).

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Как законно продать дом, который построил сам?

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется.

Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом.

Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы.

Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв.

метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать.

Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект.

И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством.

Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности.

Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.

А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%.

И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома.

А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_nedostroennyy_dom_na_uchastke_izhs/7193

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя? на сайте Недвио

Как купить недостроенный коттедж?

Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.

Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.

В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков.

Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров.

В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.

Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:

  • покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
  • частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.

Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.

Основные риски при купле-продаже недостроенного дома

Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.

При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.

Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.

При масштабном строительстве, затраты на окончание проекта слишком велики. В итоге те 20-30%, что были сэкономлены на приобретении коттеджа, окажутся перекрыты серьезными расходами на стройматериалы и бригаду строителей. Иногда покупатель даже уходит «в минус», не экономя, а тратя даже больше из-за всех разбирательств с «недостроем».

Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.

Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.

Виды недостроенных домов

«Недострой» — понятие, которое объединяет несколько стадий готовности объектов незавершенного строительства. Не все из них выгодно приобретать:

1. Дом под чистовую отделку

Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.

2. Дом под черновую отделку

Коттедж построен, но коммуникации не подведены.

Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.

Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.

3. Готова только «коробка»

Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

4. Есть только фундамент

Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.

Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.

Как оценить качество «недостроя»?

При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.

Основные условия безопасного приобретения:

  1. Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
  2. Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией.

    Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;

  3. Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа.

    Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;

  4. Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.

    д;

  5. Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.

Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана.

В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.

Способы сократить риск

Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.

Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:

  1. профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
  2. оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.

Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.

Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.

Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит

Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.

Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.

Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.

Если такой дом все же приглянулся, следует выяснить у продавца причину длительной продажи, а также воспользоваться услугами специалиста, который оценит качество строительства.

Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.

Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.

Особенности оформления документов

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

Купить лазерный дальномер, уровень

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/vygodno-li-kupit-nedostroennyiy-dom/

«Торг до слез», «продается дешевле себестоимости». Почем недостроенные коттеджи под Минском – Недвижимость Onliner

Как купить недостроенный коттедж?

Строительство загородного коттеджа — сложный и тернистый путь, благополучно пройти который до конца удается далеко не всем. Практически в любом поселке под Минском встречаются «замороженные» объекты.

То несостоявшийся дворец, то унылая газосиликатная коробка без окон и каких-либо следов деятельности строителей, порой и вовсе заросший бурьяном фундамент.

Откуда взялись все эти недострои, почем продаются и что с ними не так, если порой объявления зависают на долгие месяцы?

— Появление достаточно большого количества недостроенных коттеджей под Минском имеет несколько причин. В свое время земельные участки массово выделялись для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, многие из которых переоценили свои финансовые возможности.

Не обладая необходимой суммой, люди начинали стройку, надеясь растянуть ее во времени. Финишировать удалось далеко не всем. У кого-то сбережения съела инфляция, кто-то просто не представлял, с какими трудностями сопряжено возведение коттеджа.

У других сказываются семейные обстоятельства: в процессе затянувшейся стройки дети выросли и захотели жить отдельно.

Разводы, к сожалению, также являются частой причиной продажи недостроенных домов, — говорит Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица». — Многие люди допускали роковую ошибку еще на стадии поиска планировочных решений.

Пребывая в эйфории от приобретения земельного участка, начинали строить «родовые гнезда» с пятью спальнями, большим подвалом, сауной, бассейном и так далее. Соответственно, с ростом потребностей увеличивалась общая площадь дома (достигая в отдельных случаях 500 и более «квадратов»). В итоге поместья и дворцы оказались неподъемными с финансовой точки зрения.

Хотелось бы отметить еще один момент.

Когда в середине 2000-х сельсоветы активно выделяли участки, планировалось, что государство будет оперативно помогать с подведением коммуникаций, строительством подъездных дорог.

Однако ситуация изменилась, и многим людям пришлось обеспечивать эти блага за свой счет. Деньги ушли на газ и водопровод, а на завершение дома уже не хватило — тоже нередкий случай.

Помимо проблем с коммуникациями, дает о себе знать и неразвитая социальная инфраструктура. Взвешивая все за и против, некоторые семьи еще в процессе стройки понимают, что жизнь в пригороде с малолетними детьми будет тяжела морально, и сходят с дистанции.

Самые проблемные — «коробки» из девяностых

По словам эксперта, отношение покупателей к рынку недостроенных коттеджей в целом лояльное. Покупаются как накрытые кровлей «коробки», так и объекты «нулевого цикла» — участки с фундаментами. В последнее время государство стремится навести в этой сфере порядок.

Весной прошлого года было принято постановление Совмина, позволяющее продавать незаконсервированные долгострои на публичных торгах. Как показывает практика уже состоявшихся аукционов, начальная стоимость подобных лотов может взлететь в два-три раза. Все, конечно, зависит от степени престижности поселка.

К примеру, в марте этого года участок с фундаментом в Дроздово под Минском подорожал в ходе торгов с 75 630 до 216 000 рублей, а участок с фундаментом в Лесковке — с 68 042 до 140 000 рублей.

Покупатели обходят стороной лишь явный неликвид — «коробки» из 1990—2000-х годов с откровенно пугающим качеством конструкций и давно устаревшими планировками.

— В те годы строили с размахом, внутреннее пространство дробили на множество небольших комнат, выдумывали замысловатые башни и ломаные кровли. Порой высота не ограничивалась даже тремя этажами. Такие дома сегодня продать крайне сложно, реконструировать — еще труднее, — отмечает Светлана Куделко. — Многие собственники как заселенных, так и недостроенных коттеджей стали заложниками ситуации.

Быть может, государству стоит как-то обратить внимание на эти объекты и рассмотреть возможность их перепрофилирования под нужды поселков, ведь уровень развития социальной инфраструктуры в пригороде по-прежнему оставляет желать лучшего. Реконструировав такие постройки, в них можно открыть, например, частный детский сад или дом престарелых, амбулаторию, какой-нибудь комплекс бытовых услуг.

В прошлом году в деревне Лапоровичи на Минском море за $105 000 по курсу продавался недостроенный дом-глыба площадью 1000 квадратных метров. Сейчас объявления мы не нашли. Быть может, кто-то купил?

Крупных недостроев на рынке довольно-таки много. Например, в Боровлянах за $160 000 по курсу пытаются продать газосиликатную «коробку» площадью 350 квадратных метров.

«Продажа ниже себестоимости материалов и работ! Возможна перепланировка на две семьи с одним общим входом. Все продумано и строилось как для себя», — говорится в объявлении.

За аналогичный по площади кирпичный недострой в Лесковке просят $99 000 по курсу. Деревня считается довольно престижной (9 километров от МКАД), в прошлом году пустые участки на аукционах уходили с молотка за $43—48 тыс.

Еще один долгострой площадью 350 «квадратов» грустит в Большом Стиклево. Несмотря на низкую степень готовности и морально устаревшую архитектуру, продавец оптимистично рисует в объявлении $155 000.

Оптимальный вариант — до 200 «квадратов», без подвала и гаража

— Если же описать словами идеальный с точки зрения покупателя недостроенный коттедж, то это будет дом площадью от 150 до 200 квадратных метров, — говорит представитель агентства.

— Один, максимум два этажа (вертикальная планировка сегодня не приветствуется: никто не хочет целый день бегать по ступенькам). Без подвала и гаража, стены из газосиликата или керамзитобетона, кровля также должна быть смонтирована (мягкая «Катепал» или металлочерепица).

Общая строительная готовность — от 70%, в то же время должна быть предусмотрена возможность внесения индивидуальных корректировок под предпочтения нового собственника. Само собой, конструкция дома не должна вызывать никаких подозрений относительно строительного брака.

Из коммуникаций приветствуются хотя бы газ и электроэнергия. При адекватной цене такой дом быстро найдет нового собственника.

В деревне Дуброва (19 километров от МКАД) за $49 900 хотят продать двухуровневую коробку площадью 200 квадратных метров. В объявлении собственник обещает «торг до слез» и дальнейшую помощь в строительстве: «Свет подведен к участку, газ подведен к дому.

Дом в 200 „квадратов“ строили сами и для себя, проект продумывали до мелочей. На первом этаже — кухня-гостиная, гостевая спальня, кабинет, санузел и котельная + кладовая, на втором этаже планировались жилые комнаты. Баня 55 „квадратов“ с мансардным вторым этажом (две жилые комнаты). Залит фундамент под гараж.

Ровный участок 15 соток находится в частной собственности».

В прошлом году один из участков в Дуброве был продан на аукционе почти за $28 тыс. по курсу.

А вот одноуровневый дом-недострой в Фаниполе, 56% строительной готовности — $60 990 по курсу. «Современный проект, удачная планировка большая кухня, гостиная 35,88 кв. м, общая площадь 134 кв.

м, жилая — 51 кв. м. Высокие потолки — 2,75 м, — уточняет продавец. — На данном этапе есть возможность вносить изменения в планировку. Центральный водопровод, газ по улице. Участок 12 соток в собственности. Хорошие подъездные пути».

Один из нестандартных в архитектурном плане проектов — дом из керамзитобетонных блоков в Прилукской Слободе (5 километров от МКАД). Здесь 226 квадратных метров, 15 соток земли, из коммуникаций — вода, электроэнергия; газопровод проходит по границе участка. Заявленная цена — $127 000 по курсу.

«Строился для себя, продумывался и прорабатывался до мелочей. Продается дешевле себестоимости в связи с переездом», — пишет собственник.

Время от времени свободные участки в Прилукской Слободе предлагаются на аукционах. В этом году два земельных надела ушли с молотка за $42 тыс. и $51 тыс.

Одно из самых популярных направлений с недешевой землей — Колодищи. Сегодня там (старая часть поселка) предлагается недостроенная «коробка» площадью 200 квадратных метров. Два уровня плюс подвал, стены блочные (40 сантиметров), кровля — металлочерепица, все коммуникации — $70 000 по курсу.

Какие подводные камни

— В первую очередь конструкцию дома надо тщательно проверить на предмет трещин и прочих дефектов. Как правило, эту работу доверяют знакомым или нанятым по объявлению профессиональным строителям. Мало кто заказывает дорогостоящую экспертизу, — говорит Светлана Куделко.

— По коммуникациям: важно смотреть не только на их наличие, но и на возможность подключения. Бывает, газопровод тянется вдоль улицы, но нагрузка на линию не позволяет сделать врезку новым потребителям.

Или другой пример: в трех метрах от участка идет не магистраль, а отвод в соседский дом, а точка подключения находится в сотне метров.

Еще один совет касается общения со строителями. Учтите, они склонны к преувеличению сложности поставленных задач и завышению расценок. Не будет лишним проконсультироваться по спорным вопросам с разными бригадами.

Цены завышены в среднем на 15—20%

Посматривая объявления о продаже недостроенных домов, трудно не заметить, как желания собственников выпадают из рыночных реалий. Почему так происходит?

— Есть общая тенденция, характерная для всего рынка загородной недвижимости: продавцы определяют цену, исходя из вложенных финансовых и трудовых затрат, сверх того хотят получить какую-то прибыль.

Но сегодня, когда переизбыток предложения, такой сценарий невозможен, — считает Светлана Куделко.

— Кто-то понимает это быстро и устанавливает адекватный ценник, кому-то для принятия такого решения необходимы годы, в течение которых дом или недострой будут только терять в цене, устаревать физически и морально.

В последние годы мы видим увеличение разрыва цен предложения и цен реальных сделок. В ходе торга дома дешевеют в среднем на 15—20%, нередки случаи, когда продавцы снижают заявленную в объявлении стоимость на 30—40% или даже больше.

К сожалению, среди продавцов все еще продолжают циркулировать мифы о золотой земле под Минском.

Люди верят в то, что, как только они дадут объявление, за их домом выстроится очередь из перекупщиков, и боятся продешевить.

Владельцы двадцатилетних коттеджей площадью 400 метров с давно устаревшим ремонтом искренне недоумевают, как их домины могут стоить дешевле $800 тыс. Таких примеров хватает.

Источник: https://realt.onliner.by/2019/07/12/nedostroi-2

Ваше право и голос
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: